A Espanha faz o que pode para evitar o drama dos despejos

As execuções de hipotecas na Espanha subiram para quase 400.000 desde o início da crise, em 2008, das quais cerca de 170.000 terminaram em despejos, de acordo com dados do Conselho Geral do Poder Judiciário. O governo espanhol garantiu que, de todas as hipotecas, entre 4.000 e 15.000 correspondem a despejos de primeira moradia, cujo credor é o banco. Embora os números oficiais não sejam muito exatos, a preocupação com o grande número de famílias que ficaram sem teto tomou conta da opinião pública espanhola depois que os jornais estamparam em suas manchetes vários casos de suicídios relacionados com a perda da moradia.

Os despejos são um dos problemas mais sérios decorrentes da crise e do estouro da bolha imobiliária na Espanha. O número total de desempregados no país é de 5,7 milhões de pessoas, e a taxa de desemprego, 25% da população ativa. Além disso, o número de lares com membros da população ativa sem trabalho é de 1.737.900. Isso mostra que muitas famílias não puderam saldar a prestação da sua hipoteca.

Na tentativa de resolver esse problema, o governo espanhol aprovou em 15 de novembro uma série de medidas urgentes para evitar que as famílias em situação mais vulnerável fiquem sem ter onde morar.

Os despejos estarão suspensos durante dois anos no caso das famílias que cumprirem uma série de exigências sociais: famílias numerosas que tenham três ou mais filhos; famílias com pai ou mãe apenas que tenha dois filhos sob sua responsabilidade ou menor de três anos; famílias em que haja um membro com deficiência ou dependente sob sua responsabilidade; família com desempregados que não recebam mais seguro-desemprego, ou vítimas de violência sexual. Há também requisitos financeiros: a renda familiar não deve ultrapassar 1.597 euros ao mês; famílias em condições econômicas que tenham sofrido alteração significativa como, por exemplo, uma prestação que supere 50% da renda líquida, ou cuja carga hipotecária tenha se multiplicado no mínimo por 1,5% nos últimos quatro anos.

Manuel Romera, diretor do setor financeiro da Escola de Negócios IE, critica a medida do governo por diversos motivos. Em primeiro lugar, ele diz que ela não ajudará a sustar os despejos, porque serão poucas as famílias capazes de atender aos requisitos exigidos. "Trata-se de uma medida tomada só para acalmar a opinião pública arquitetada por políticos demagogos que não se dão conta de que, por trás de tais medidas, há um mercado financeiro muito grande e muito importante". Em segundo lugar, a decisão "pode afetar negativamente" o mercado de crédito espanhol. "Se não for possível executar as garantias dos empréstimos, as instituições financeiras emprestarão menos dinheiro aos cidadãos e, quando o fizerem, os percentuais serão muito baixos em relação ao valor da taxação dos imóveis", diz. Como consequência derradeira dessa decisão, Romera acredita que a economia espanhola saia prejudicada: "Se não há crédito, é impossível sair da crise."

Romera acredita que mudanças legislativas dessa magnitude, e que não foram previstas, contribuem para a imagem negativa do país e dão uma sensação de pouca estabilidade e frágil segurança jurídica aos investidores internacionais. "Não faz sentido algum o direito do credor ser menor do que o do tomador. É igualmente absurdo que aqueles que não pagam suas hipotecas tenham mais direitos do que aqueles que pagam", diz.

Juan Ramón Rallo, professor de economia da Universidade Rey Juan Carlos e diretor do Instituto Juan de Mariana, também acha que a medida aprovada pelo governo não porá fim aos despejos. "Uma moratória de despejo não resolve o problema: simplesmente atrasa seu desfecho em dois anos quando, teoricamente, deverão ser executadas todas as prestações suspensas [nessa ocasião, virão à luz todos os pagamentos que não foram feitos e os despejos serão executados] e que se acumularam durante esses dois anos", diz.

O governo assegurou que a medida aprovada é apenas o primeiro passo de uma série de reformas a serem feitas. A equipe liderada por Mariano Rajoy pretende modificar as regras sobre os juros de mora; introduzir um mecanismo que dê maior independência às instituições de avaliação no que diz respeito aos bancos; impor limites de compras para a moradia principal para evitar o excesso de endividamento e introduzir mecanismos que evitem cláusulas abusivas.

O Executivo aprovou também a criação de um fundo social de moradias de aluguel a preços acessíveis para aquelas pessoas que ficaram sem casa. Conforme explicou o ministro da Economia, Luis de Guindos, a bolsa de apartamentos de aluguel do novo fundo social usará os imóveis que estejam em posse dos bancos em razão de adjudicação por falta de pagamento.  

Para Romera, trata-se de uma decisão correta. "Se algum cidadão fica na rua, é preciso que haja uma medida pública como a que se acaba de criar que prevê uma bolsa de moradias sociais que lhe emprestará uma casa onde possa viver."

O modelo de outros países

Durante a crise, alguns analistas fizeram comparações entre o ocorrido nos mercados imobiliários dos EUA, Irlanda e Espanha. Os três países foram afetados por uma bolha que levou à queda dos preços das casas, ao aumento do volume de pagamentos atrasados por parte de algumas famílias que se viram impossibilitadas de saldar suas dívidas hipotecárias. Os EUA e a Irlanda há tempos tomaram medidas para evitar uma onda de despejos, e por isso alguns analistas consideram ambos exemplos para a Espanha.

Em 2009, a Irlanda introduziu uma mudança importante em sua legislação de insolvência pessoal. "A crise chegou à Irlanda de surpresa e havia no país uma lei antiga de insolvência que era bastante dura com o cliente", disse recentemente ao jornal espanhol ABC o professor de bancos do IEB (Instituto de Estudos Bursáteis), Paul Moran, que estudou em profundidade os efeitos da crise na Irlanda e na Espanha. "O governo teve de adotar medidas", disse Moran, "e se inspirou no modelo anglo-saxão dos EUA aceitando o prejuízo como algo normal. Por fim, criou uma legislação nova e um código de boas práticas para facilitar a bancarrota". As autoridades irlandesas obrigaram as instituições financeiras a contratar pessoal especializado em renegociar hipotecas de maneira que, em qualquer agência, o cliente pudesse sentar-se com um agente especializado para planejar novamente seus pagamentos. "Agora, na Irlanda, se um cliente não pode pagar sua hipoteca, tem direito a recorrer a seu banco para negociá-la. Essa prática se tornou habitual", observou Moran.

Nos EUA, o presidente Barack Obama anunciou no mês de fevereiro um amplo pacote de medidas para impulsionar o mercado imobiliário hoje inerte, entre elas a concessão de US$ 5 bilhões a US$ 10 bilhões para ajudar os donos de imóveis americanos a refinanciar sua hipoteca. A proposta está aberta àqueles proprietários que estejam em dia com suas prestações dos seis últimos meses e que não tenham deixado de saldar mais de uma prestação nos seis meses anteriores.

O mercado americano foi citado na Espanha como um dos exemplos a seguir por diversas associações de consumidores e clientes de bancos. Estes deflagraram um debate acalorado no país sobre a necessidade de introduzir a dação em pagamento na legislação hipotecária espanhola. Esse instrumento consiste, resumidamente, em permitir que o devedor, caso não possa saldar sua hipoteca, possa pagá-la com a entrega da moradia ao banco.

"Em muitos estados dos EUA está em vigor a dação em pagamento, mas isso não evita o despejo, simplesmente possibilita que se pague a dívida com a entrega do imóvel", observa Juan Ramón Rallo. Ele acrescenta que na Irlanda "foi estabelecido um prazo de dois anos para a renegociação da hipoteca para evitar o despejo. São medidas factíveis que, no entanto, deveriam ter sido acordadas anteriormente ao contrato. Se normas desse tipo forem aplicadas aos cidadãos em geral, alguém terá de suportar esse custo — por exemplo, futuros hipotecados que deverão lidar com condições piores de contrato que terão implícitas cláusulas regulatórias em relação às quais não haverá possibilidade de acordo".

Manuel Romera salienta que, na Espanha, os meios de comunicação estão tratando mal o debate sobre o exemplo das leis hipotecárias dos EUA. Ele diz que, ao contrário do que está sendo dito à opinião pública, nos EUA quem tenha uma hipoteca também dá garantias pessoais para assegurar o pagamento dela, tal como na Espanha, e que somente em casos muito extremos em que os bancos consideram as pessoas insolventes e não veem como cobrar delas, é que aceitam a dação em pagamento como último recurso, evitando assim os longos e caros processos judiciais.

"A dação em pagamento faz sentido se for o banco quem assume o risco de que o ativo (no caso, uma casa) se desvalorize. Mas isso não faz sentido. É a pessoa ou a família que faz o investimento quem deve assumir o risco de que tal investimento fracasse, que é como se faz na maioria dos mercados", explica o professor da Escola de Negócios IE.

Para Rallo, "em termos de responsabilidade, vale a pena realizar a dação em pagamento, porque é instrumento adequado, desde que permita às partes configurar a responsabilidade do devedor de acordo com suas necessidades e desejos".

Frear o drama humano

O governo espanhol introduziu este ano um Código de Boas Práticas para as instituições financeiras em que se contempla a opção de dação em pagamento e a consequente extinção da dívida. Desde março deste ano, e até junho, os bancos aceitaram essa opção apenas para 2,9% das solicitações, conforme dados do ministério da Economia. De fato, o governo admitiu o fracasso do código de boas práticas para frear os despejos.

Portanto, o que será preciso mudar no mercado hipotecário espanhol para que ele funcione e ponha um ponto final ao drama social das pessoas que ficam sem casa? Para Romera, a resposta é clara: "Eu não mudaria nada na atual lei hipotecária.". Ele diz que é "muito importante a garantia jurídica de um empréstimo para dar segurança e credibilidade ao mercado e atrair investidores, por isso as coisas estão bem como estão". E acrescenta que "a única coisa que se pode mudar é o processo jurídico de execução — para que ninguém fique na rua — mediante a criação de um fundo social que dê um teto aos despejados".

Rallo diz que "a única solução de fato, e sustentável, contra os atrasos nos pagamentos das hipotecas e o consequente despejo é sair da crise o mais cedo possível, para o que não contribuem nem esta e nem outras medidas do governo". Contudo, ele acredita que o "governo não pode fazer muita coisa para estancar os sintomas da crise econômica que se traduzem, entre muitos outros problemas, na forma de despejos e liquidação de hipotecas".

Rallo crê que é o próprio setor bancário que está tentando solucionar o problema dos atrasos, por isso acha que o poder político não deveria intervir no mercado. "Além de não pôr obstáculos à recuperação, de não frear a queda inevitável do preço da moradia e dos aluguéis, e de não reter nos bancos incumbidos de gerir ativos tóxicos os apartamentos que deveriam ser alienados a preço de custo, não há muito mais o que fazer: os bancos estão tentando conseguir o refinanciamento da hipoteca para não ficar com um apartamento que se desvaloriza rapidamente. Todavia, diante de uma insolvência irremediável, a garantia hipotecária deve ser executada, pois é nisso precisamente que consiste um contrato de hipoteca", disse.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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