Arrocho cambial sacode as estruturas do mercado imobiliário da Argentina e do Uruguai

Com a chegada do verão em dezembro, a argentina Luisa F., que prefere ocultar seu sobrenome, não vê outra saída senão reduzir os preços do aluguel do seu apartamento em Punta del Este, famoso balneário situado no litoral uruguaio. O mercado imobiliário, que opera em dólares, transformou-se num complicador para os assíduos visitantes argentinos que, diante das restrições praticamente totais à compra de moeda estrangeira no mercado interno impostas pelo governo de Cristina Fernández de Kirchner, não têm outra alternativa a não ser a compra da moeda americana no mercado negro a 6,30 pesos o dólar.

O chamado cepo cambiario [arrocho fiscal], em vigor há um ano e cujo objetivo é evitar a fuga de divisas, fixou em 4,70 pesos o dólar somente para compras feitas com cartão de crédito no exterior. Recorrer à retirada de dólares nos caixas automáticos no Uruguai ou outro país só é possível para os cidadãos que tenham conta nessa moeda na Argentina. Contudo, desde o mês de setembro, até mesmo as compras com cartão foram engessadas com a imposição de uma taxa de 15% sobre as compras feitas, e que o contribuinte poderá deduzir do imposto pago à receita do país na conta de impostos sobre lucros ou bens pessoais. A medida levou à redução do uso dos cartões de crédito em 15,2%, de acordo com o Banco Central da República da Argentina.

O governo argentino permite a compra de moedas destinadas ao turismo — de dólares no caso dos EUA e de pesos uruguaios para viagens ao país vizinho, mas apenas uma semana antes da viagem. Contudo, o valor autorizado, via de regra, não é suficiente para cobrir os gastos de uma família que pretenda passar 15 dias de férias no litoral uruguaio. O montante autorizado depende da renda do cidadão, mas é de US$ 100, em média, por dia por pessoa.

"Prefiro não dar meu nome porque a AFIP (Receita argentina) nos persegue na Argentina e no Uruguai", disse Luisa F. "Até o momento, consegui alugar meu imóvel para o mês de janeiro inteiro, mas tive de abaixar os preços em mais de 10% em relação ao ano passado", acrescenta a proprietária argentina. Ela se queixa de que precisa de "pelo menos US$ 6.000 para dar conta dos gastos anuais com o apartamento de três cômodos no Uruguai".

O caso de Luisa F. é exemplo dos efeitos da aplicação do arrocho cambial. O governo está conseguindo conter a saída de dólares, que hoje está em US$ 3,6 milhões ante US$ 20 milhões em 2011, mas para isso tem penalizado a setor imobiliário que opera, tradicionalmente, em dólares. A moeda americana também é a forma de poupança mais confiável para os argentinos, que passaram por várias crises econômicas no país em que o peso sempre saiu perdendo.

Por enquanto, a queda na assinatura de escrituras no mês de agosto foi de 35% em comparação com o mesmo período do ano anterior, num total de 3.776 transações imobiliárias conforme levantamento mensal do Colégio de Escrivães da Cidade de Buenos Aires. Foi a nona redução consecutiva no período de um ano e a sétima do ano com percentuais na casa dos dois dígitos.

"Do jeito que as coisas estão, não é descabido pensar que terminaremos o ano com um volume de vendas inferior ao registrado em 2009, que foi o pior ano da última década", disse ao La Prensa Néstor Walenten, presidente da Câmara Imobiliária Argentina (CIA), organização voltada para os interesses das empresas imobiliárias. Há três anos, foram vendidas pouco mais de 49.000 propriedades na cidade num mercado que ficou seriamente abalado depois da crise imobiliária internacional deflagrada com o colapso do Lehman Brothers nos EUA.

Diante desse cenário, algumas imobiliárias tiveram de dar baixa em suas licenças e encerrar suas atividades, ao passo que outras optaram por reduzir custos. "A construção é um setor que faz uso intensivo de mão de obra, o que coloca em risco milhares de postos de trabalho", disse Walenten.

Reação do mercado

Para Laura Belly, diretora do curso de leiloeiro público e corretor de comércio da Universidade do Museu Social Argentino (UMSA), o maior dilema atualmente é a determinação do preço de venda dos imóveis, uma vez que sempre foram taxados em dólares. Os proprietários estão se habituando à ideia de que terão de vendê-los em pesos, mas não perdem de vista o preço de referência na moeda americana.

O problema é que hoje em dia o dólar tem vários preços no mercado: "Por um lado, há o dólar oficial (4,70 pesos); por outro, a moeda do mercado informal, chamada de blue (6,30 pesos); e agora surge uma nova cotação, a celeste, que é o valor intermediário entre o dólar oficial e o blue." Belly diz que o jornal Los Andes, de Mendoza, por exemplo, informa que a diferença entre o dólar oficial e o blue chega a 35%. "Esses dados mostram o grau de confusão a que estão sujeitos os operadores, que não conseguem calcular o valor dos bens", acrescenta.

É o que pensa também Herman Faigenbaum, diretor do programa de gestão imobiliária da área de educação executiva da Universidade Di Tella. Ele acrescenta que "o principal problema decorrente dessa situação é a dificuldade que têm os agentes do mercado na hora de atribuir preços aos ativos de maneira consensual. O resultado é a queda no volume de transações".

Uma das tendências que Faigenbaum prevê a curto prazo é que as propriedades "baixem seu valor em dólares e subam o valor em pesos em busca de um novo nivelamento".

De fato, as propriedades usadas, que no passado eram comercializadas em dólares, não estão mais em oferta ou continuam à espera de compradores que desembolsem os dólares que têm na poupança, embora a um preço menor. Ao mesmo tempo, as novas unidades agora estão sendo vendidas em pesos e tiveram os preços aumentados para compensar a inflação que já passa dos 25% ao ano. "Os compradores que têm dólares em mãos estão dispostos a usá-los em troca de descontos nos preços, de tal modo que reflitam a diferença cambial. Os vendedores não querem se desfazer de seus bens adquiridos originalmente em dólares por 35% a 37% abaixo do preço que pagaram por eles", explica Belly, da UMSA.

Com relação às incorporações imobiliárias, isto é, as construções mediante fideicomisso financeiro ou pool de investidores, "é possível que sejam negociadas em pesos, porque os custos de construção, como compra de materiais, valor da mão de obra etc, estão pesificados", explica Marcos Ochoa, economista da Escola de Pós-Graduação em Negócios da Universidade de Belgrano (UB).

Os créditos tampouco ajudam os argentinos a ter acesso à primeira moradia ou a ampliar os cômodos de suas propriedades atuais, já que "há muitos anos o volume do mercado hipotecário é muito baixo. Por isso, seja qual for o efeito que possa ter a situação atual, não haverá impacto sobre o mercado" de crédito para moradia, historicamente baixo nos últimos anos, observa Faigenbaum.

Assim, quem contrata crédito hipotecário o faz somente se o vendedor ou o incorporador imobiliário da moradia aceitar ou realizar a operação em pesos, ou se o crédito for destinado à reforma do imóvel.

Do outro lado do rio

O efeito dominó chegou ao país vizinho, o Uruguai, com que a Argentina faz fronteira e compartilha as margens do rio da Prata. É um dos destinos preferidos das classes média e alta no verão e também dos investimentos imobiliários. Para Belly, da UMSA, é evidente que "o mercado uruguaio foi afetado pelas medidas impostas em nosso país, principalmente os projetos imobiliários destinados às casas de veraneio dos argentinos". Contudo, embora a escassez de dólares do lado argentino impeça a realização de alguns projetos, Belly crê que esta continue a ser uma alternativa interessante para os setores argentinos de renda mais elevada.

Diante da possibilidade de um verão com menos turistas, o governo uruguaio de José "Pepe" Mujica adotou medidas de incentivo ao turismo, como a devolução do IVA de 22% nos gastos com cartão de crédito em hotéis e restaurantes, por exemplo. Está prevista também a devolução de 10,5% dos aluguéis pagos com cartões; além disso, ficam livres de impostos as vias de comunicação na fronteira com Salto, Paysandú e Fray Bentos; quem entrar em território uruguaio de carro receberá um vale de US$ 25 que poderá ser trocado por combustível. O pacote de medidas terá um custo fiscal de US$ 10 milhões.

Seja como for, um relatório apresentado pelo Centro de Pesquisas Econômicas (CINVE) do Uruguai mostra que o arrocho fiscal, somado à incerteza da economia regional e à quebra da companhia aérea local, Pluna, terá como consequência uma retração de 6,5% do contingente de argentinos que visita o Uruguai, de acordo com dados do jornal El Observador. Estima-se que todos os anos mais de um milhão de turistas argentinos passem as férias no país vizinho.

"Uma vez que as pessoas não poderão enviar dinheiro ao exterior em moeda alguma, é de se esperar que se comprometam com uma quantidade menor de aluguéis. A autorização para a compra de dólares por motivo de viagem ao exterior tem limites muito rigorosos", observa Ochoa, da UB.

As restrições cambiais chegaram para ficar? Os argentinos se acostumarão a poupar em pesos? Venderão e comprarão propriedades em moeda local? Ninguém tem as respostas a essas perguntas. Por enquanto, os especialistas creem que as medidas continuarão a vigorar durante um bom tempo, "e o mercado se acostumará a operar com elas, o que deve garantir à volta a um nível mais alto de atividade a médio prazo", observa Faigenbaum, da Universidade Di Tella. "A pergunta que se faz é a seguinte: como ficará o mercado para o investidor em bens imóveis, e que rentabilidade ele terá? Não há resposta a essa pergunta por enquanto", acrescenta.   

Em agosto, as licenças para construir na cidade de Buenos Aires aumentaram 14,8% pela primeira vez em um ano. Contudo, se compararmos o período que vai de janeiro a agosto de 2012 com o ano anterior, veremos que a queda de licenças e de terrenos autorizados para obras foi de 37,2% e de 35,3% respectivamente.

A curto prazo, Ochoa crê que se a inflação continuar alta e as expectativas da população com relação à economia continuarem a se deteriorar, o mercado seguirá dolarizado. Para ele, somente os proprietários que tenham algum motivo importante para vender aceitarão pesos por suas propriedades. Por outro lado, se a longo prazo "os preços se estabilizarem novamente [através do controle da inflação], existe a possibilidade de que o mercado se pesifique. Creio que é mínima a possibilidade de que isso aconteça", disse. Ochoa acrescenta que a pesificação da economia só será possível "se a moeda for estável; se, porém, a inflação continuar alta, o mercado encolherá".

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Arrocho cambial sacode as estruturas do mercado imobiliário da Argentina e do Uruguai." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [17 October, 2012]. Web. [25 May, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/arrocho-cambial-sacode-as-estruturas-do-mercado-imobiliario-da-argentina-e-do-uruguai/>

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