Bens imóveis, crédito e classe média emergente no Peru

O mercado imobiliário peruano vem atravessando um período de crescimento explosivo desde a última década, com novas construções pipocando por todo o país e elevação rápida de preços. Diversos fatores contribuíram para esse fenômeno.

O primeiro deles é óbvio. O crescimento econômico sem precedentes do Peru — aproximadamente 7% ao ano nos últimos anos — facilitou o surgimento de uma classe média pujante com um volume de renda disponível cada vez maior. De acordo com o Banco Inter-Americano de Desenvolvimento (IADB), o percentual de peruanos considerados de "classe média" duplicou chegando a 70% da população entre 2005 e 2011. De acordo ainda com o sistema de nível socioeconômico do Peru — um esquema amplamente aceito de classificação do perfil demográfico da população do país, com segmentos de A até E — a população de classe média é representada pelos estratos C e D. Além do forte crescimento experimentado pelo país, essa nova classe média desfruta de um poder aquisitivo maior, graças à renda disponível recém-conquistada. Por exemplo, os ganhos médios mensais da área metropolitana de Lima aumentaram 41,8% entre 2003 e 2010, sendo que boa parte desse aumento concentrou-se nos segmentos C e D.

Em segundo lugar, embora a demanda de imóveis tenha se ampliado significativamente, a oferta declinou. O Peru enfrenta um déficit substancial de moradia, sobretudo nas áreas urbanas. A população de Lima explodiu, passando de cerca de meio milhão, em 1945, para aproximadamente nove milhões atualmente. A população peruana é formada sobretudo por um segmento que está adquirindo uma casa pela primeira vez — na faixa de 26,5 anos. Em vista desses fatores, o país está diante de uma escassez prognosticada de imóveis de 1,9 milhão de unidades a curto prazo.

Em terceiro lugar, a estabilidade macroeconômica e política sem precedentes permitiu às famílias adotar uma visão de mais longo prazo em relação ao futuro e incentivou-as a fazer investimentos mais longos em imóveis. De acordo com Alberto Pascó-Font, gerente geral da Enfoca Inversiones, divisão de investimentos da empresa de private equity peruana ENFOCA, os peruanos que ingressam na classe média tendem a concentrar seus gastos opcionais em três áreas principais: moradia, saúde e educação. Dessas, a maior parte é destinada à melhoria do imóvel e à aquisição, numa indicação de que esses consumidores querem decididamente  investir  em seu futuro para consolidar, a longo prazo, o status de membros da classe média.

O setor financeiro, porém, não tem se mostrado à altura dessas expectativas mais elevadas da classe média. O acesso ao crédito entre a classe média emergente do Peru continua muito baixo, na medida em que os bancos, tradicionalmente, sempre privilegiaram os poucos segmentos de renda elevada da população. Nos últimos anos, diversas empresas financeiras novas, com programas inovadores, entraram no mercado peruano oferecendo hipotecas e outros produtos financeiros à nova classe média, impulsionando ainda mais o crescimento real dos imóveis (e preços) em Lima. Os peruanos reagiram aos inúmeros gargalos recorrendo à criatividade de diferentes maneiras, entre as quais as mais importantes são o mercado de casas pré-fabricadas e de construção própria.

Construção própria e a nova classe média

A casa própria e o desenvolvimento urbano em Lima ocorreram como um processo de formalização progressiva da oferta de residências. De acordo com Hernando de Soto, respeitado economista peruano, as comunidades informais que floresceram em Lima ao longo das últimas sete décadas cresceram à medida que os habitantes ocuparam uma parte da terra, construíram uma habitação, e só então procuraram obter um documento oficial para seu terreno ou casa. Com o passar dos anos, boa parte das moradias nas áreas do perímetro urbano de Lima foi construída por meio de "invasões" informais, que foram então formalizadas, o que permitiu a seus donos, por fim, o acesso aos serviços básicos. As áreas que eram então lar das pessoas mais pobres da cidade abrigam hoje a classe média emergente da cidade, que vive em áreas "formalizadas"; os mais pobres, principalmente migrantes da zona rural, constroem em regiões mais precárias, sobretudo nas áreas de periferia nas encostas dos morros.

Os peruanos dos segmentos de renda inferior e médio sempre construíram suas casas. Isso, geralmente, requeria um processo gradual de muitos anos, dada a falta de acesso ao crédito, na medida em que as famílias economizavam para adquirir materiais de construção. De acordo com um artigo de maio de 2013 do jornal La República, 60% das casas do país são construídas pelos proprietários, o que representa cerca de 3,6% do PIB, ou US$ 2 bilhões ao ano. Mesmo na região metropolitana de Lima, aproximadamente 60% dos terrenos ocupados são frutos de"invasões" ou comunidades informais, o que levou a um estado de construção permanente em sintonia com a progressão das obras. Apesar da elevação da renda, a maior parte dos peruanos das classes inferior e média ainda constroem suas casas. Essa tendência persistente de construção, juntamente com a elevação da renda da classe média, criou um mercado pujante para os materiais de construção.

Várias empresas começaram a capitalizar esse cenário de oportunidade emergente. Três grandes varejistas do segmento de materiais de reforma doméstica estão ampliando suas operações para atender essa demanda nas regiões de renda média e baixa nas áreas do perímetro urbano de Lima. A Maestro, por exemplo, rede local de lojas de materiais de construção que atendia tradicionalmente aos setores de renda elevada, cresceu exponencialmente nos últimos seis anos para atender os bairros de classe baixa e média. As concorrentes Sodimac e ProMart passaram por crescimento semelhante e hoje oferecem uma ampla gama de produtos para construção ou melhoria de imóveis que estão sendo erguidos pelos próprios clientes, oferecendo-lhes ainda eletrodomésticos, cimento, tijolos e material hidráulico.

Esses estabelecimentos não só ampliaram seu foco para incluir nele os estratos de classe média, como também adaptaram seus serviços, oferecendo agora crédito para clientes de baixa renda através de cartões de crédito com a bandeira da loja, como o cartão CMR, da Sodimac, e o Presta, da Maestro. A presença desses cartões de crédito chama a atenção, porque permite às famílias acelerar o processo de construção própria — o que, historicamente, sempre levou anos — promovendo gastos mais elevados com materiais de construção a curto prazo.

De igual modo, a escolha das marcas de materiais de construção mais populares entre os segmentos de baixa renda da população ampliou os esquemas de financiamento para a clientela que constrói sua casa. A ProgreSol, por exemplo, sempre foi a varejista preferida das famílias de baixa renda nesse mercado, graças à sua rede de pequenas lojas de ferramentas nos bairros de baixa renda. Para capitalizar os gastos crescentes com construção, essas lojas criaram programas de financiamento voltados para a população que constrói sua própria casa.

O HatunSol, um programa de empréstimos que concede crédito para a aquisição de materiais com o apoio de um grupo de fornecedores de cimento, oferece entrega gratuita, serviços de projetos e suporte técnico. De acordo com Gena Pepoli, professora de marketing da Universidad del Pacífico, esse programa se apresenta explicitamente em suas campanhas publicitárias como substituto da pollada bailable, festa tradicional promovida por famílias pobres para levantar dinheiro para a construção da sua casa.  Pepoli diz que o programa não está tentando substituir as técnicas tradicionais de construção; pelo contrário, ele quer facilitar a compra de materiais de construção através de financiamento.

O governo peruano está ciente da importância do fenômeno da construção de moradias pelas famílias, por isso fornece subsídios e criou um programa de empréstimos para o financiamento desse tipo de construção. Como parte do Fondo MiVivienda (Fundo Minha Casa), dois programas de empréstimos subsidiados — o TechoPropio e o MiConstrucción (Teto próprio e Minha construção) — estão ajudando os credores a ampliar a oferta de crédito às famílias de renda baixa e média a construir ou ampliar a oferta atual de moradia. Além disso, um novo programa, MisMateriales (Meus materiais), financia especificamente a compra de novos materiais de construção.

Esses créditos são fornecidos através de caixas municipais (bancos) ou outras entidades financeiras legais. Tais programas estão facilitando o rápido acesso aos materiais de construção para amplas camadas da população que anteriormente tinham de economizar durante muitos anos para construir suas casas ou fazer melhorias nelas. Agora, esses programas alimentam a ampliação da oferta de crédito ao consumidor e aumentam as vendas entre os varejistas do segmento de materiais de construção.

Hipotecas e conjuntos habitacionais para população de baixa renda

Embora o fenômeno da construção de moradias pelas famílias continue a ser importante no Peru, uma nova tendência imobiliária surgiu entre os segmentos C e D, na medida em que um número crescente de famílias se distancia do fenômeno citado e migra para o segmento de casas pré-fabricadas com a ajuda de hipotecas tradicionais.

A classe média emergente, de modo geral, foi excluída do sistema de crédito. Historicamente, 95% das hipotecas foram concedidas a famílias dos segmentos superiores A e B através de grandes bancos, como o Scotia e o Interbank, devido às exigências rigorosas de crédito que requeriam emprego formal. As hipotecas não eram um produto que atendia adequadamente às necessidades específicas das famílias de classe média emergente; além disso, uma fatia significativa de trabalhadores do setor informal também enfrentava obstáculos na hora em que procurava o financiamento formal.

Com a disseminação das hipotecas no país, num total de 6%, várias empresas passaram a reconhecer o valor latente do consumidor de classe média no segmento de crédito. O governo está ciente hoje das graves limitações impostas pela falta de acesso ao crédito, tendo criado vários fundos governamentais, principalmente o Fondo MiVivienda, para financiar o risco imobiliário, dar garantias e subsidiar hipotecas para os peruanos de baixa renda. Esses subsídios e garantias são concedidos através de instituições financeiras qualificadas e já ajudaram a melhorar substancialmente a oferta de conjuntos habitacionais para a população de baixa renda, facilitando ainda o acesso a hipotecas para os novos compradores de imóveis residenciais.

Uma das principais empresas envolvidas na implementação desses programas do governo é o MiCasita Hipotecaria, empresa privada criada em 2004 por Roberto Baba Yamamoto com o objetivo de preencher a lacuna do acesso ao crédito para a classe média. A MiCasita é uma das primeiras instituições financeiras especializadas em hipotecas no Peru, cujo objetivo específico é atender à demanda das famílias de classe média baixa. A empresa oferece diversos produtos de financiamento, como hipotecas para a aquisição de moradias e reforma, e tem como alvo especificamente os clientes da classe média emergente. Seu produto mais popular, o Crédito Hipotecário Nuevo MiVivienda, é garantido e subsidiado por MiVivienda, mostrando assim em que medida o Fondo MiVivienda está estimulando o mercado hipotecário do Peru.

Além disso, o MiCasita trabalha em parceria próxima com incorporadoras imobiliárias nas áreas de classe média e baixa. Atua também como fornecedora de hipotecas para compradores futuros de imóveis nas incorporações que financia. Conforme observa Yamamoto, "esses créditos promoveram o crescimento de moradias pré-fabricadas para os segmentos de baixa renda e facilitaram ainda mais o acesso ao crédito para quem está adquirindo pela primeira vez um imóvel residencial".

De igual modo, Los Portales é uma incorporadora imobiliária de grande porte que construiu complexos de apartamentos em todo o Peru voltados historicamente para o consumidor de poder aquisitivo elevado. Nos últimos anos, a empresa criou uma série de produtos para o consumidor de baixa renda através de subsídios do Fondo MiVivienda. Por meio desses programas, Los Portales constrói grandes complexos de unidas pequenas e relativamente simples nas áreas do perímetro urbano de Lima e fornece diretamente a hipoteca aos compradores, que é financiada pelos programas do governo. Esses conjuntos, entre outros, estão revolucionando o comportamento social e econômico desses segmentos que estão migrando de comunidades formalizadas para comunidades planejadas nas mesmas áreas.

O que virá a seguir?

Sob vários aspectos, o Peru se tornou símbolo do crescimento econômico pujante, não apenas na América Latina, mas no mundo todo, dada a redução significativa da pobreza total e da expansão inegável de sua classe média.

Em se tratando de crédito, persiste uma questão fundamental: o consumo maior de crédito ajudará o país a preservar o brilho conquistado ou será um risco sistemático, tal como foi para tantas economias avançadas no princípio da crise financeira? Rosanna Ramos-Velita, uma das fundadoras e presidente da diretoria da Caja Rural Los Andes, empresa de microcrédito do Peru, ressalta que um grande risco associado ao crescimento do crédito no Peru é o de que a classe média emergente esteja incorrendo em um volume grande demais de crédito que pode vir a não pagar. O MiCasita é somente parte de uma tendência de consumo significativo de crédito no Peru, mas que respondeu por um crescimento de mais de 800% em hipotecas e crédito ao consumidor entre 2002 e 2012. Com o crédito bancário crescendo a uma taxa anual de cerca de 20% no Peru e os preços por metro quadrado dos apartamentos nos bairros elegantes de Lima dobrando desde 2007 em Nuevos Soles (moeda peruana) constantes, é difícil não imaginar se o país não estaria perto de um boom de crédito e de bens imóveis.

Esse debate ainda não terminou. De um lado, especialistas, como os economistas do Fundo Monetário Internacional , observaram que o forte crescimento do crédito na América Latina ocorreu primeiramente em países com baixa penetração de crédito e taxas iniciais baixas de crédito em relação ao PIB. Essa mentalidade aponta para uma quase "normalização" do processo em que a oferta foi introduzida com o propósito de atender a demanda de crédito entre a população peruana. De acordo com um relatório recente do Departamento do Hemisfério Ocidental do FMI, o "banco central do Peru está pronto para reagir a riscos associados a uma demanda doméstica forte, grandes influxos de capital e rápido crescimento do crédito".

Por outro lado, hábitos antigos são duros de deixar, e alguns observadores já alertam para um replay de 2007, quando o crédito dominava o mundo — antes de condená-lo a uma espiral decrescente. Carlos Parodi, professor da Universidad del Pacífico, adverte que o Peru apresenta todos os componentes de uma bolha imobiliária: crédito em excesso, endividamento excessivo e um descompasso entre o crescimento do crédito e o crescimento da renda.

Só tempo dirá se o Peru conseguirá evitar o sofrimento por que passaram outras economias.

Este artigo foi escrito por Andriana Diez, Julia Hazen, Liliya Ivanova e Joel Simpson, membros da Lauder Class of 2015.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

Close


Para uso pessoal:

Por favor, use as seguintes citações para referências de uso pessoal:

MLA

"Bens imóveis, crédito e classe média emergente no Peru." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [06 January, 2014]. Web. [25 March, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/bens-imoveis-credito-e-classe-media-emergente-no-peru/>

APA

Bens imóveis, crédito e classe média emergente no Peru. Universia Knowledge@Wharton (2014, January 06). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/bens-imoveis-credito-e-classe-media-emergente-no-peru/

Chicago

"Bens imóveis, crédito e classe média emergente no Peru" Universia Knowledge@Wharton, [January 06, 2014].
Accessed [March 25, 2019]. [http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/bens-imoveis-credito-e-classe-media-emergente-no-peru/]


Para fins Educacionais/Empresariais, use:

Favor entrar em contato conosco para usar com novos propósitos artigos, podcasts ou vídeos através do nosso formulário de contato para licenciamento de conteúdo. .

 

Join The Discussion

No Comments So Far