A imobiliária Martinsa Fadesa ganhou as manchetes dos meios de comunicação espanhóis e internacionais ao protagonizar a maior suspensão de pagamentos da história do país. Com uma dívida superior a 5,2 bilhões de euros, e diante da impossibilidade de honrar seus compromissos, a empresa presidida por Fernando Martín recorreu à reunião voluntária de credores (antiga suspensão de pagamentos) na quarta-feira, dia 15 de julho.
A empresa atribuiu sua situação “à clara recessão por que passa a economia espanhola e o mercado imobiliário”. A recusa do ICO [Instituto de Crédito Oficial] em conceder à empresa um crédito de 150 milhões de euros, bem como a recusa dos 45 bancos credores da imobiliária em conceder-lhe um prazo adicional para a obtenção de empréstimos por outras vias, se encarregaram do resto. Na segunda-feira, a CNMV (Comissão Nacional do Mercado de Valores) suspendeu as ações da imobiliária, que já cumulavam um recuo de 50,2% nos dois últimos pregões, numa trajetória de má sorte na bolsa espanhola. As ações da empresa poderão ficar suspensas até 2009 devido à complexidade do processo de insolvência.
Não faz muito tempo, a Martinsa ganhava as manchetes dos meios de comunicação por outros motivos bem diferentes. Depois da compra da Fadesa, em 2006, por meio de uma oferta pública de aquisição no valor de 4,045 bilhões de euros, a empresa se convertia em um dos principais agentes do setor imobiliário espanhol, legítimo motor da economia do país nos últimos anos. De acordo com Ignacio Sanz, professor titular do departamento de direito privado da ESADE, foi exatamente o endividamento em conseqüência dessa aquisição e de outras operações um dos motivos pelos quais a construtora chegou à situação em que hoje se encontra. Tal condição, acrescenta, “ficou ainda pior com o declínio das vendas” em decorrência da crise hipotecária.
Sanz explica que esse excesso de passivo e as poucas vendas geraram dois efeitos patrimoniais: “Em primeiro lugar, falta de liquidez; e, em segundo lugar, a estagnação do mercado imobiliário fez com que os preços dos ativos caíssem (terrenos e prédios)”. Portanto, diz Sanz, “a Martinsa viu minados seus recursos em razão dos prejuízos causados pelas avaliações semestrais que está obrigada a fazer perante os bancos. A falta de liquidez não lhe permite pagar suas dívidas e as avaliações negativas obrigam a empresa a consumir recursos próprios.”
A partir desse momento, só restava á empresa refinanciar sua dívida. Contudo, diz Sanz, “quando o passivo é formado por empréstimos contratados em 40 ou 45 bancos diferentes, é preciso que todos estejam de acordo com o refinanciamento, mas há sempre alguém que diz não”. Paralelamente aos processos de financiamento, acrescenta, “há um prazo de dois meses estabelecido por lei para que as empresas em situação de insolvência, ou de erosão de recursos próprios, possam ampliar seu capital, pedir a dissolução da empresa ou recorrer à reunião de credores”, que foi a opção escolhida pela Martinsa Fadesa. De acordo com a Lei de Insolvência, os administradores dispõem de dois meses, a contar da data em que tomam conhecimento da situação crítica por que passa a empresa, para recorrer ao expediente de reunião voluntária de credores, caso contrário, se um credor consegue que um juiz obrigue a empresa a tomar essa medida, o gestor se arrisca a perder todo o seu patrimônio pessoal por não haver atuado com diligência.
Para Manuel Romera, diretor técnico do setor financeiro da escola de negócios Instituto de Empresa (IE), a quebra da Martinsa Fadesa era um segredo bem conhecido. Além disso, Romera salienta que, de fato, “olhando agora em retrospectiva, o preço pago pela Fadesa foi alto demais”. Fernando Martín acrescenta: “A empresa se deixou levar pelo ímpeto do crescimento desmesurado, e não gradual, bem avaliado, porque pensou, talvez, que a galinha dos ovos de ouro fosse durar para sempre”.
Possíveis alternativas
Para a empresa, a suspensão dos pagamentos é o melhor modo de “evitar uma deterioração da crise por que passa e que poderia se tornar irreversível e repercutir de modo extremamente negativo sobre seus credores e sobre os interesses de todos os acionistas”. O conselho de administração acredita que a Martinsa Fadesa ainda é viável, muito embora ache também que é preciso tempo para que se restabeleça a confiança dos credores, para que “a economia torne a ganhar fôlego e aumente a confiança das famílias espanholas”. A partir de agora, submetida à supervisão devido ao seu estado de insolvência, a empresa se concentrará na geração de receitas através da venda de ativos e gestão do solo, além de pôr em prática reestruturações “que lhe permitam relançar seu projeto empresarial”. A empresa já confirmou a rescisão do contrato de trabalho de um terço de seu quadro de empregados mediante o ERE [expediente de regulamentação de emprego que garante os direitos dos trabalhadores].
Ao solicitar a insolvência voluntária, a empresa evitou que a administração de insolvência, formada por um advogado, um economista e um representante dos credores substituísse os diretores da companhia, conforme ocorre quando a insolvência é impetrada por um ou vários credores. Contudo, os especialistas asseguram que não é tão simples assim obrigar judicialmente uma empresa a se declarar insolvente, já que os solicitantes precisam provar, entre outras coisas, uma situação de insolvência generalizada (em relação à maior parte dos fornecedores) e sistemática (isto é, não pontual). Romera acha que a decisão da Martinsa torna mais factível a possibilidade de desenvolvimento do negócio e a renegociação da dívida, “já que quem comanda a gestão de falência da empresa é ela mesma. Os gestores acreditam que haja algo a ganhar e, evidentemente, ao final dessa turbulência brutal por que passa a economia, as coisas voltarão ao seu eixo”.
De acordo com especialistas, o conjunto do processo de insolvência poderia se estender até meados de 2010. Uma ampliação dos prazos pode prejudicar o devedor, que embora queira prosseguir normalmente com suas atividades, enfrenta dificuldades para seguir adiante, já que os fornecedores e clientes relutam em fazer negócios com uma empresa que deixou de pagar suas contas. Financeiramente, o cenário de insolvência é melhor do que o do refinanciamento. O pagamento dos juros dos créditos sem garantia hipotecária fica suspenso e os bancos negociam a quitação dos créditos da insolvente.
A empresa confia na possibilidade de sua reabilitação, contanto que a crise não se prolongue por dois ou três anos. Fontes próximas da imobiliária disseram ao jornal de economia Expansión que “se o setor imobiliário se recuperar a curto prazo, a Martinsa Fadesa sobreviverá”. Caso contrário, o mais provável é que seja liquidada. Sanz assinala que algumas construtoras estão trabalhando com um cenário de retomada de fôlego do mercado em 2010, “porém a situação pode chegar a um ponto tal que ninguém sabe ao certo o que prever”. No entanto, para Sanz, nem tudo é má notícia: “A Martinsa conta com terrenos residenciais e bons ativos urbanos. Os bancos estão mais ou menos dispostos a tolerar a situação dependendo da qualidade dos ativos. Se forem terrenos em áreas rurais, que não valem nada, os bancos não costumam reagir bem.”
“Sempre digo que os bancos acabam ganhando, quando conseguem esperar”, acrescenta Romera. Por outro lado, diz ele, quando os credores reunidos conseguem um acordo em torno de mais de 50% da dívida, o restante terá o fim que for decidido pela maioria. “Tudo dependerá de como lidarem com os bancos para que esperem”, diz. Contudo, Romera assinala que “o custo financeiro, o nível de alavancagem e da taxa de juros serão extremamente elevados, e se os juros não forem pagos, a dívida irá crescendo cada vez mais, tornando-se cada vez mais complexo o cálculo do montante a ser pago e quando. O problema do aumento das taxas de juros, entre tantos outros, é que a dívida se torna cada vez mais onerosa”.
Efeito dominó
Sanz e Romera assinalam que quase todas as empresas do setor se encontram em condições semelhantes às da Martinsa Fadesa e, nos próximos meses, poderemos assistir à queda de algumas outras. Para Romera, “a situação das diferentes imobiliárias, e a clara evidência de que estão atravessando um momento ruim, pode deflagrar uma reação em cadeia de conseqüências extremamente negativas”.
A Martinsa Fadesa não é a mais endividada das imobiliárias com ações em bolsa. Seu coeficiente de endividamento em relação à sua carteira de ativos (40%) é menor do que o da Metrovacesa (55,1%), Colonial (73,3%), Reyal Urbis (57%) e Renta Corporación (55%). Um claro sintoma da situação complicada por que estão passando aparece no colapso dos contratos de reserva de moradia (pré-vendas), que entram na conta de resultados cerca de alguns anos depois. No primeiro trimestre do ano, a Reyal Urbis registrou um recuo de 97% no volume de pré-vendas.
A Colonial, que conta com uma poderosa divisão patrimonial de escritórios na Espanha e na França, com rendas regulares e estáveis, espera convencer o conjunto de bancos credores e assim obter, em fins de julho, um refinanciamento da sua dívida que, em março, era de 5,973 bilhões de euros.
Especialistas do setor comentaram nos meios de comunicação o desaparecimento do modelo de negócios predominante no segmento nos últimos anos. Romera explica que o setor de construção e de imóveis se alavancou muito, mais do que deveria, e os bancos restringiram o crédito. Somem-se a isso as enormes dificuldades para a obtenção de capital.
Para Romera, essa “tempestade perfeita” era prevista. Para ele, o mercado imobiliário estava supervalorizado, e até mesmo as pessoas, inclusive os mercados, achavam o mesmo. Portanto, “não éramos apenas nós, analistas, que achávamos que o setor estava supervalorizado e que chegaríamos a essa situação em razão de uma alavancagem fortíssima e de uma indexação a taxas de juros variáveis altas demais a que foram submetidas as dívidas das construtoras e imobiliárias. O fato é que a realidade é muito confusa e difícil de dominar.”
Ambos os professores concordam que o Estado não deve salvar as empresas do setor. Embora o ministro da Economia, Pedro Solbes, tenha assegurado inicialmente que o Estado não intervirá nem direta, nem indiretamente, o ministério da Moradia garantiu que depois de julho haverá compra de solo para que as imobiliárias ampliem a construção de casas protegidas [imóveis novos sujeitos a preços máximos de venda por m2], saindo assim em defesa das construtoras.
Para Romera, “empresas como a Martinsa Fadesa estão em situação ruim porque se comportaram mal.” Quem paga?, pergunta. “Todos os que confiaram na empresa e a própria empresa: os gestores e os empregados que perderam enormes somas de dinheiro.” Talvez, acrescenta, “fosse bom perguntar também aos bancos por que emprestaram tanto dinheiro”. Sanz, por sua vez, acha que as medidas governamentais deveriam ser mais de caráter fiscal do que intervencionistas nesse tipo de operação. “Não creio que essa seja uma função do Estado. Deixe que venham os fundos de investimentos negociar e comprar.”
Conseqüências
Os especialistas acreditam que sejam inúmeras as conseqüências da decisão tomada pelo conselho de administração da construtora. Contudo, a Martinsa Fadesa está convencida de que terminará a construção de 12.500 casas em andamento e garante que o fará com o financiamento necessário para o término das obras. “Não interessa aos bancos suprimir uma linha de financiamento com as obras pela metade, o mais lógico é que sejam os principais interessado em sua conclusão”, informou o Expansión. Todas as ofertas de crédito que a empresa venha a receber a partir da data da apresentação do pedido de insolvência não serão afetadas pelo processo falimentar.
Do ponto de vista do cliente, Sanz está tranqüilo. “Se tudo foi feito de modo organizado, não deve haver riscos, uma vez que o montante rubricado na conta de moradia acha-se endossado pelos bancos, caixas ou seguradoras.” Contudo, observa que tal procedimento “aumentaria o risco para os bancos avalistas da Martinsa Fadesa. O risco não é tanto para os compradores, e sim para os bancos, que avalisaram as compras”. Embora ressalte que grandes bancos ou caixas de poupança, como La Caixa (com cerca de um bilhão de euros em dívidas), Cajá Madrid (700 milhões) ou o Banco Popular (400 milhões) corram, em termos absolutos, um risco enorme, em termos relativos o problema pode ser mais grave para as pequenas instituições. O fato é que 12 instituições financeiras concentram 3,540 bilhões de euros dos 5,2 bilhões que constituem a dívida da empresa.
Por outro lado, a indústria auxiliar segue o rastro do setor imobiliário. A Roca, por exemplo, multinacional de sanitários e cerâmica, já organizou um centro de regulamentação de emprego (ERE) em Barcelona. Romera estima que para cada emprego perdido diretamente no setor imobiliário, perdem-se 10 indiretamente. “O impacto em todo o setor auxiliar, de subcontratação etc., poderá ser brutal. Afetará principalmente as empresas de pequeno e médio porte, as micro e os autônomos que não terão condições de trabalhar, engrossando assim a fila do desemprego”, disse. Para ele, “e sem querer ser agourento”, o desemprego poderá chegar a 15% ou a 16% no ano que vem.
Sanz observa que é preocupante, no caso da Martinsa Fadesa e demais empresas de capital aberto, o pânico que poderá tomar conta da bolsa. “Um dia são as hipotecas americanas; no outro, as espanholas […] Em uma situação dessas, em condições normais de mercado, por mais grave que fosse a quebra da Martinsa, a má notícia ficaria restrita a um dia apenas, porque o mercado continuaria a funcionar e seguiria em frente, mas em uma situação como a atual, de crise, há probabilidade de pânico.” Para Sanz, o colapso do mercado imobiliário ainda não se fez sentir na economia real, no emprego e no atraso dos pagamentos, mas se tornará perceptível a partir do último trimestre deste ano e do primeiro do ano que vem.
Em recente relatório, o Fundo Monetário Internacional (FMI) confirmou suas projeções de crescimento de 1,8% para a economia espanhola em 2008, porém reduziu em meio ponto a previsão feita em abril para 2009, chegando a 1,2%. Isto se deve a dificuldades decorrentes do ajuste do setor imobiliário e da elevação dos preços dos combustíveis e mais o endurecimento das condições de acesso ao financiamento.
Romera não acredita que seja hora de procurar culpados. Todos deveriam assumir sua responsabilidade. Na Espanha, diz ele, durante muitos anos, era mais interessante investir em um terreno do que criar empresas. Isto, diz ele, “foi incentivado pela legislação, que permitiu a venda de terrenos a perder de vista pelos municípios e com financiamento do solo escasso, além da falta de estrutura lógica no financiamento por parte dos bancos, que optaram por ganhar muito dinheiro com os lucros obtidos e menos um pouco com devoluções de créditos”.
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