Investidores árabes juntam-se à festa do mercado de imóveis latino-americano

A Cidade da Guatemala não está entre os destinos preferidos dos investidores em bens imóveis que procuram lugares onde possam construir torres de escritórios de alto nível. Apesar de todos os seus atributos — população em crescimento, proximidade dos EUA e leis que favorecem os negócios — a maior cidade da América Central é mais conhecida pela criminalidade e pela corrupção do que pelas oportunidades que oferece no setor de imóveis. Todavia, em sua movimentada área comercial, está sendo erguida uma réplica em escala reduzida de uma das estruturas modernas mais características do Oriente Médio, o Burj Al Arab Hotel de Dubai, que tem a forma de uma vela de navio. O edifício de escritórios de 16 andares não terá o mesmo luxo do hotel do Golfo Pérsico, o único sete estrelas do mundo. Contudo, em um centro urbano dominado por prédios de escritórios e hotéis antigos e enfadonhos, a torre certamente trará um pouco de estilo ao perfil dos arranha-céus da cidade.

"Houve diversos investimentos caros em segmentos de luxo da cidade nos últimos anos, mas nada se compara a isso", diz o empresário guatemalteco Juan Gonzalez. "Esse prédio vai mudar o ar da cidade. Será um ícone."

Pode ser. No entanto, o aspecto mais impressionante do edifício não é sua arquitetura; e sim o fato de que esteja sendo construído — isso por si só já surpreende os moradores. Durante o recente colapso econômico mundial, projetos diversos de construção foram cancelados no mundo todo. Os Emirados Árabes Unidos (UAE) foram particularmente afetados, o que levou à suspensão ou ao cancelamento de mais de US$ 360 milhões de obras. O Dubai Center da Guatemala não enfrenta os mesmos problemas do edifício homônimo, embora os investidores do projeto sejam todos árabes. A ideia surgiu durante a visita de uma delegação de executivos árabes à Cidade da Guatemala cinco anos atrás. Um grupo de investidores dos UAE, Inversiones Sazitasa, está bancando a obra com um investimento inicial de US$ 20 milhões.

A Cidade da Guatemala não é a única da América Latina a chamar a atenção dos investidores árabes interessados no setor imobiliário. A costa caribenha da Colômbia, por exemplo, bela, porém pouco desenvolvida, é alvo atualmente da investida do Royal Group, um conglomerado dos UAE constituído por 60 empresas chefiadas pelo xeque Tahnoon Bin Zayed Al Nahyan, filho do ex-presidente dos UAE, xeque Zyaed Bin Sultan Al Nahyan. A expansão do Royal Group na Colômbia começou em 2009 com a construção do Vision Cedar, em Bogotá, um hotel cinco estrelas de 200 quartos, dois bares e um restaurante na capital do país. O projeto deverá estar concluído no ano que vem.

Para muitas empresas árabes, tais empreendimentos constituem uma nova etapa e um distanciamento significativo de estratégias anteriores de investimentos. "Se voltarmos a 2005, os investidores do Golfo teriam rido se alguém sugerisse que investissem na América Latina", diz Daniel Melhem, presidente do Conselho de Líderes da América Latina e do Golfo (GLLC), organização de consultoria de desenvolvimento econômico, e diretor da imobiliária Knightsbridge Partners, da Argentina. "A região não fazia parte do mapa deles. Na época, estavam ganhando muito dinheiro nos EUA." Hoje, a situação é outra. "Voltemos a 2010: há voos diários para a América Latina saindo do Oriente Médio, e visitas regulares de chefes de Estado", acrescentou. "Nos próximos 18 meses, haverá um volume substancial de negócios aqui."

Brasil: destino preferido

O Brasil, darling dos mercados emergentes e maior economia da América Latina, desperta hoje o interesse dos investidores árabes. Enquanto outros países preocupam por sua recuperação morosa, o banco central do Brasil anunciou em junho que espera um crescimento econômico de 7,3% este ano, a maior expansão da economia em 24 anos. Boa parte desse crescimento ocorrerá no setor de exportação como resultado de parcerias com sócios antigos e novos. A Câmara do Comércio Árabe-Brasileira prevê que o comércio entre o Brasil e o Oriente Médio chegue a US$ 6,6 bilhões aproximadamente em 2010, um crescimento anual de 33%.

O avanço econômico do Brasil não é nenhuma aberração, observa Fernando V. Ferreira, professor de bens imóveis da Wharton. "Da década de 80 até meados dos anos 90, o país atravessou um período de desemprego elevado e descontrole inflacionário", em que a inflação chegou à casa dos três e dos quatro dígitos, diz Ferreira, que é brasileiro. "Contudo, durante a crise financeira, as taxas de juros tiveram de ser reduzidas. As taxas do governo foram reduzidas, as das famílias também, o que ajudou, de fato, o país a crescer, uma vez que muita gente pôde ter acesso ao crédito pela primeira vez." De acordo com Ferreira, o crescimento deu aos brasileiros a oportunidade de conseguir novos empregos. "O desemprego passou de 13% para 8% em 2009 e está hoje em 7,5%. É por isso que os bens imóveis se tornaram atraentes."

Dificilmente o crescimento do Brasil passará despercebido pelos investidores árabes em bens imóveis, observa Angela Martins, diretora internacional do Banco ABC Brasil, controlado pela Arab Banking Corporation. "Durante a crise financeira, os investimentos árabes foram prejudicados, por isso não houve muitos negócios na área imobiliária", diz ela. Esse período de inatividade deve chegar ao fim "agora que o Brasil está crescendo, e o Conselho de Cooperação do Golfo está saindo do turbilhão em que Dubai se encontrava".

Um sinal da mudança dos tempos é a compra por US$ 100 milhões, em abril, feita pela Elysian International, incorporadora dos UAE, de um complexo imobiliário extenso no Rio de Janeiro que compreende mansões, apartamentos e um hotel cinco estrelas. "Já faz alguns anos que acompanhamos o mercado emergente brasileiro", disse Masood Naseeb, fundador E CEO da Elysian, em declaração à imprensa. Citando a pujança da economia brasileira, o crescimento da renda per capita e a popularidade do país como destino turístico — principalmente depois de vencer a disputa para sediar a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016 —, Naseeb acrescentou que esperava uma valorização de "1.000% a 7.000% nos preços dos terrenos na região, sobretudo no litoral".

No último relatório sobre "Tendências emergentes em bens imóveis" da consultoria PricewaterhouseCoopers (PwC) em parceria com o Instituto de Terras Urbanas (ULI), um capítulo dedicado à América Latina chama a atenção para diversos motivos pelos quais os bens imóveis brasileiros, de modo geral, são atraentes. Em primeiro lugar, de acordo com a pesquisa, o país precisa de oito milhões de novas moradias para satisfazer a demanda reprimida. Ao mesmo tempo, existem apenas 400 shopping centers em um país com uma população de quase 200 milhões de pessoas. Além disso, o espaço para depósitos é "limitado e obsoleto". Com relação ao segmento de escritórios, nenhuma das duas grandes cidades brasileiras — Rio e São Paulo — têm uma oferta substancial de espaço de alto nível para escritórios, informa o relatório, e a exemplo da Cidade do México e de Buenos Aires, o espaço existente em ambas as cidades têm um alto índice de ocupação e aluguel em franca elevação.

Outros especialistas também acham que é o mercado de escritórios no Rio e em São Paulo que está na mira dos analistas de bens imóveis. "O mercado de escritórios no Brasil é hoje o setor mais atraente do segmento imobiliário local, na medida em que traduz o crescimento econômico mais duradouro já registrado na região em uma demanda forte por escritórios e aumentos correspondentes dos índices de aluguel", informava um relatório da Jones Lang LaSalle (JLL), companhia de serviços na área de imóveis, ao analisar o primeiro trimestre de 2010.

De acordo com o último levantamento semestral global de locação de escritórios, publicado em maio pela CB Richard Ellis (CBRE), outra empresa de serviços de bens imóveis, São Paulo é atualmente a décima cidade mais cara do mercado de escritórios, com um custo de ocupação de US$ 100 por metro quadrado por ano (em comparação com o mercado mais caro do mundo — o West End londrino —, que é de US$ 182,94 por metro quadrado por ano). "Isto se deve à combinação da valorização do real brasileiro ante o dólar americano no ano passado, à escassez de novos produtos no setor e à força do mercado local de escritórios", observava a análise da CBRE. "A América Latina está se saindo melhor do que o resto do mundo, e é a única região a registrar ganhos positivos em custo ocupacional, com uma média de aumento de 3,4%. Dos 15 mercados da região, só três apresentaram queda, sendo que os maiores aumentos foram registrados no Rio (17,7%) e em São Paulo (15,9%).

"Há empresas que desejam investir pesadamente em bens imóveis, mas que desejam também montar escritório próprio em São Paulo e no Rio", observa Melhem da GLLC. Existem muitas multinacionais com escritórios alugados nessas cidades, como a fabricante americana de chips Intel, a montadora alemã Volkswagen, a empresa de tecnologia indiana IT Wipro e a rede americana de hotéis Marriott International. Outra multinacional deverá se unir a elas, graças ao acordo firmado em julho entre o Kuwait e o Brasil para a criação de uma empresa resultante de investimento conjunto e cuja sede será, provavelmente, no centro financeiro de São Paulo.

Aprofundando os laços econômicos

Um fluxo regular de delegações comerciais e empresariais do Oriente Médio tem visitado também o restante da América Latina. O primeiro-ministro do Kuwait, xeque Nasser Al-Mohammad Al-Ahmad, foi o último mandatário a visitar oficialmente a região em julho. O xeque esteve no Brasil, Chile, Cuba, Uruguai, México e Argentina com o propósito de estreitar relações e promover o investimento estrangeiro no Kuwait, informou o governante. A visita de Al-Sabah veio na esteira de uma visita histórica do presidente da Síria, Bashar al-Assad, em junho. A viagem de Assad foi a primeira visita de um presidente sírio à Argentina, onde ele falou sobre o aprofundamento dos laços econômicos. O comércio entre a Síria e a região totalizou US$ 380 milhões no ano passado.

Contudo, os investidores do Oriente Médio não deram as costas à Europa e aos EUA, as duas regiões tradicionalmente favorecidas pelos investidores árabes em bens imóveis. A Autoridade de Investimentos do Catar comprou recentemente vários imóveis importantes, inclusive uma parte significativa do Canary Wharf, do varejista de produtos de luxo Harrods e do Savoy Hotel.

O entusiasmo por esses mercados, porém, está em declínio. Alguns investidores árabes não foram poupados das agruras financeiras que se abateram sobre o mercado de imóveis dos EUA e da Europa, e tiveram prejuízos substanciais. Entre eles, a venda judicial do hotel W New York Union Square, da Istithmar World, de Dubai, por US$ 2 milhões, e que havia sido comprado pela empresa por US$ 282 milhões em 2006.

Os especialistas dizem também que o ambiente de investimento global está trabalhando cada vez mais a favor da América Latina. Por exemplo, a taxa de capitalização (percentual que estabelece uma relação entre o valor de um imóvel que gera renda com sua renda futura) de um prédio de escritórios nos EUA era de cerca de 10%, em média, em 2001, mas desde então caiu para menos de 5% em muitos mercados, conforme reportagem do Wall Street Journal. Ao mesmo tempo, os investidores acompanham os aumentos registrados na América Latina: de 9% no Brasil e na Colômbia e de 13% na Argentina, diz Melhem.

Mas como notam os especialistas no relatório da PwC/ULI, os investidores internacionais em bens imóveis já se sentiram atraídos anteriormente pela América Latina, às vezes de forma frustrante. "Os projetos experimentais de investidores e incorporadoras na região geralmente naufragavam diante de uma série de desafios assustadores", diz o relatório. Corrupção, falta de transparência, questões regulatórias e falta de sócios locais confiáveis são algumas das dificuldades citadas pelos pesquisadores. Outro relatório, de 2009, da Comissão Econômica para a América Latina e Caribe da ONU, informava que a região padecia de custos elevados de energia, taxas de câmbio por vezes voláteis e, talvez o mais importante de tudo, problemas de segurança. O Programa de Desenvolvimento das Nações Unidas, por exemplo, apontou a América Central como a região com maior índice de assassinatos no mundo. Isso pode "aprofundar as incertezas no segmento de bens imóveis", informava o relatório da ONU.

O Fundo Monetário Internacional informou que a dependência da região da venda de commodities e de outros produtos para exportação — exatamente o que ajudou a impulsionar o crescimento de muitos países latino-americanos — os torna vulneráveis. No momento em que os preços e a demanda por exportações entram em queda durante as crises globais, o mesmo acontece com a demanda por espaço para escritórios e outros bens imóveis. O FMI, porém, disse que a demanda por esse produtos, sobretudo por commodities, continua forte a curto prazo. Em julho, Nicolas Eyzaguirre, chefe do Departamento do Hemisfério Ocidental do FMI, disse que a economia latino-americana poderia crescer em torno de 5% este ano. Todavia, advertiu que o crescimento não está isento do risco de "superaquecimento".

À medida que a recuperação econômica vai se firmando e alguns receios em relação à América Latina vão desaparecendo, talvez a maior preocupação para o investidor estrangeiro seja agora de caráter geopolítico. A região foi durante muito tempo vítima de instabilidades políticas e conflitos civis. Mais recentemente, subiram ao poder vários presidentes de esquerda — com destaque especial para o venezuelano Hugo Chávez —, cujas políticas de nacionalização provocaram reverberações conflituosas na região. "De um lado, há países alinhados com os EUA e com a Europa, como o México, Peru, Colômbia e o Chile", diz Melhem, da GLLC, e acrescenta: "Do outro lado, há Cuba, Paraguai e, em certo grau, a Argentina e [...] a Venezuela. O Brasil não está alinhado com ninguém. Portanto, há duas esferas diferentes de influência. Isso deve preocupar? É claro que sim." Contudo, tal como vários outros obstáculos que os investidores da região já tiveram de enfrentar ao longo dos anos, "isso não significa que não possamos vencê-los".

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Investidores árabes juntam-se à festa do mercado de imóveis latino-americano." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [08 setembro, 2010]. Web. [01 October, 2014] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/investidores-arabes-juntam-se-a-festa-do-mercado-de-imoveis-latino-americano/>

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