Lições do modelo colombiano de crowdfunding no setor imobiliário

Rodrigo Niño, empresário colombiano e CEO da plataforma de crowdfunding imobiliário Prodigy Network, mostrou que o modelo de financiamento coletivo da Colômbia pode ser exportado para outros países. Seu sistema revolucionário permitiu que se construísse, por meio de crowdfunding, o primeiro arranha-céu de Bogotá (um investimento de US$ 200 milhões) e vários projetos imobiliários em Manhattan (EUA), cidades nas quais concentra sua atividade de incorporação de imóveis. Só em Nova York, no ano passado, Niño iniciou vários projetos num valor total de US$ 600 milhões.

Em entrevista concedida ao Universia Knowledge@Wharton, Niño, que participou recentemente de um congresso sobre economia coletiva na Escola de Negócios IE, reivindica uma mudança nas leis para que os países de legislação mais restritiva, como a Espanha, possam se beneficiar das vantagens de um modelo de financiamento que funciona com sucesso na Colômbia há mais de 20 anos. Os EUA, por exemplo, acabam de atualizar essa lei, que remetia à outra, de 1933, e que proibia a publicidade em grandes doses para captação de pequenos investidores. Com esse gesto simples, a Prodigy Network conseguiu financiar a construção de arranha-céus utilizando o crowdfunding e democratizou o investimento em imóveis desse tipo.

Universia Knowledge@Wharton: Recentemente, vários países, como a Espanha e os EUA, modernizaram sua legislação para proteger os pequenos poupadores que recorrem ao crowdfunding. Esse é um caminho mais seguro do que, por exemplo, investir na bolsa?

Rodrigo Niño: Se voltarmos 80 anos no tempo e analisarmos o que aconteceu no mercado público de valores, chegaremos à conclusão de que, nesse mercado, os pequenos poupadores investiram principalmente na bolsa. Eles o fizeram mediante a premissa de que se tratava de um risco baixo e, portanto, de baixo retorno. Contudo, essa premissa se desmoronou em 2007, porque com a chegada da crise, esses investidores perderam muito capital. Os prejuízos chegaram à casa dos milhões de dólares no mundo todo.

Todavia, a evolução de outros ativos não se deu da mesma forma. Houve um, especificamente os imóveis comerciais em zonas nobres, que se converteu em valor seguro. Por exemplo, em dez cidades grandes dos EUA, esses imóveis registraram uma queda básica de preço de 2,5%, quando em nível nacional a queda foi de 10%. Apesar disso, essas propriedades tiveram um fluxo de caixa sustentável no tempo, gerando 6% de rentabilidade.

Portanto, quem comprou esses ativos protegeu seu capital de uma forma que o resto do mercado não foi capaz de fazer. Esses ativos, em razão das restrições impostas pela lei de 1933, eram privilégio de grandes investidores e de fundos institucionais, que têm o capital para investir ali. Contudo, o restante do público, que supostamente havia sido protegido para correr menos riscos pela lei restritiva, não foi protegido e, além disso, não teve acesso a esses ativos mais seguros.

UK@W: É preciso flexibilizar as diferentes leis de financiamento coletivo dos grandes projetos imobiliários?

R.N.: Depois da crise e de uma análise profunda, os fundos institucionais determinaram quais eram os ativos que garantiam seu investimento: ouro, títulos do Tesouro e ativos comerciais em dez cidades específicas. Foi quando se viu, então, a contradição entre o que se pretendia e o que fora possível conseguir com a lei de 1933, uma vez que o ativo que se mostrara mais confiável desde a Grande Depressão não fora disponibilizado para o público em geral. Além disso, deu-se o grande paradoxo de que havia sido exatamente essa a proibição estabelecida 80 anos antes com o aparente argumento de proteger esse público, o que desencadeara essa situação. Portanto, no final de 2012, os EUA mudaram essa lei com o objetivo exclusivo de dar acesso a projetos desse tipo a investidores de menor porte.

Contudo, mantém-se a restrição de oferecer essas iniciativas apenas a quem se considera investidor qualificado (aqueles com um patrimônio avaliado em um milhão de dólares ou que tenha receitas combinadas com o cônjuge de US$ 300.000 anuais), já que ainda existe uma cultura de proteção ao pequeno investidor. Pelo menos nos EUA, por exemplo, agora é possível fazer publicidade maciça. Isto significa que qualquer pessoa que seja considerada qualificada poderá participar dos projetos de que estamos falando como, por exemplo, a construção de um arranha-céu no centro de uma grande cidade.

UK@W: Qual a situação da Espanha?

R.N.: A lei espanhola, muito bem estruturada no que se refere ao crowdfunding para pequenos projetos, como o financiamento de start-ups, tem um elemento crítico, já que limita a dois milhões de euros a oferta que se pode fazer aos investidores qualificados. Com isso, essas pessoas ficam impedidas de participar dos ativos que, durante a crise, mostraram ser os mais seguros, sólidos e previsíveis. Por causa dessa limitação na Espanha, que veda a participação de uma oferta de mais de dois milhões de euros, não se pode investir em grandes projetos comerciais ou urbanísticos no centro das cidades, já que nenhum deles sai por menos desse valor. Enquanto prevalecer esse limite, só será possível promover a livre empresa por meio de start-ups, o que é fantástico. Contudo, se esse teto fosse derrubado, o comércio e o setor de imóveis na Espanha floresceriam. As implicações disso são gigantescas.

Do ponto de vista da população, os pequenos poupadores se acham em um ambiente de pouco retorno e de muita exposição devido à volatilidade da bolsa. Seja como for, eles acabam obrigados a investir em um mercado acionário pouco previsível e de baixa rentabilidade. A única coisa que se consegue dessa forma é incentivar as pessoas a não investir suas economias. Com uma simples mudança da lei, um investidor modesto poderia diversificar seu portfólio afastando-se do mercado acionário e buscando apostar em grandes ativos imobiliários. Facilitando-se essa possibilidade, rompe-se também com o paradigma segundo o qual quanto mais risco se corre, maior o retorno obtido, já que esses ativos são muito seguros e oferecem alta rentabilidade.

UK@W: Que ambiente legislativo é mais favorável à promoção da atividade de crowdfunding em projetos imobiliários?

R.N.: No contexto das start-ups, é natural que haja um limite máximo para a oferta, mas no que se refere aos ativos comerciais imobiliários, é preciso que o investidor possa participar de projetos de maior porte. Nos EUA, por exemplo, não há restrição para investidores qualificados. É uma questão cultural. No mundo todo estamos imersos em uma cultura global de proteção ao acionista minoritário, mas creio que temos de admitir que fomos derrotados, porque não conseguimos proteger ninguém. Partindo desse pressuposto, creio que seria preciso dar acesso total a esses investidores para que eles, graças às novas tecnologias, possam avaliar os riscos por conta própria. Nosso trabalho, como defensores dessas iniciativas, consiste em oferecer transparência e ferramentas de verificação de dados. Podem-se criar mecanismos para proteger esses investidores de fraudes, mas sem limitar suas possibilidades de escolha.

Se um shopping ou um prédio de escritórios na melhor zona de uma grande cidade gera um maior fluxo de caixa e mais solidez financeira do que qualquer outro ativo do mercado, por que não dar a esses investidores acesso a eles? Nos EUA, por exemplo, eles entenderam isso e fizeram ajustes na lei. No ano passado, fizemos negócios no valor de US$ 600 milhões em Manhattan, com investidores de 17 países. Graças a Internet, um poupador pode fazer por conta própria uma análise do mercado. Não é preciso mais dar dinheiro a um especialista para que ele faça o investimento.

UK@W: Que mecanismos podem ser usados para evitar casos de fraude?

R.N.: É preciso entender que não devemos desmontar a proteção ao investidor minoritário da noite para o dia. Mesmo assim, podem-se criar muitas fórmulas para isso. Por exemplo, uma ferramenta muito importante, no caso de bens imóveis, deveria ser a existência de um administrador profissional de fundos independente e sem relação direta alguma com o incorporador do projeto para assegurar o cumprimento ao pé da letra do que dizem os contratos firmados com o investidor. Além disso, esses administradores deveriam seguir uma legislação fiduciária. Se houver transparência, as pessoas poderão avaliar sua participação em projetos desse tipo. A tendência no mundo todo é a eliminação do protecionismo e do paternalismo.

UK@W: Existe algum modelo que atenda a essas premissas e que sirva de ponto de partida para o desenvolvimento desse sistema de proteção?

R.N.: Sim, é o caso da Colômbia. A Universidade de Harvard, por exemplo, publicou um estudo de caso com recomendações que podem ser adotadas utilizando-se o modelo fiduciário colombiano. Na Colômbia, por exemplo, não há restrições e tampouco há uma definição de investidor qualificado. Existe ali a figura do administrador profissional de fundos. Pela lei colombiana, se alguém quiser captar dinheiro de crowdfunding para um projeto comercial ou imobiliário, ou de outra natureza qualquer, terá de fazê-lo através desse administrador profissional, que na Colômbia se chama fiduciário e que, além disso, é controlado pela superintendência do país.

Na Colômbia, essa lei foi aprovada 20 anos atrás. Não havia então financiamento bancário, o que levava os incorporadores imobiliários a recorrer a amigos e conhecidos. Houve, sim, fraudes nas origens desse movimento. Por isso, criou-se essa figura fiduciária, para que os projetos que usavam dinheiro público fossem feitos por meio dela. Desde então, não houve mais nenhum tipo de fraude nesse tipo de investimento.

UK@W: Os outros países deveriam, então, adotar o modelo colombiano?

R.N.: É verdade que a América Latina tem um potencial tremendo, mas a fórmula de crowdfunding ali é diferente, e o financiamento dos projetos é articulado de forma distinta. As pessoas seguem o modelo dos EUA, que não tem limites para investidores qualificados. Entende-se que seja assim porque ainda é preciso dar alguma proteção ao investidor minoritário. Ninguém deve investir mais de certo percentual. O problema da Colômbia é que não se faz distinção entre investidores qualificados e os que não o são. Embora seja um modelo ideal, na América Latina, salvo alguns casos excepcionais, como o da Colômbia, os demais países precisam de mais tempo, porque o fenômeno do crowdfunding ainda é algo muito novo.

Na Argentina, por exemplo, é permitido apenas em alguns projetos locais. No México, a regulação está no início. Se houver ali um modelo semelhante, seria uma autêntica revolução para esse país, uma vez que o capital que chega à região em forma de remessas, oriundo de imigrantes que vivem, por exemplo, nos EUA, poderia ser utilizado através do crowdfunding para desenvolver infraestruturas em cada região em função do que os próprios habitantes locais considerem necessário e, além disso, teriam uma rentabilidade.

UK@W: Quais as diferenças entre o funcionamento do crowdfunding nos EUA e na América Latina?

R.N.: Temos duas práticas: em Nova York e na Colômbia. No ano passado, trabalhamos em três projetos imobiliários grandes através de financiamento bancário, com condições que logo oferecemos a pequenos investidores. Atualmente, no caso latino-americano, é diferente devido à evolução das moedas, já que assumir um empréstimo bancário em moeda local é muito arriscado. Nesse contexto, é complicado dar acesso a esse tipo de projeto aos pequenos investidores. Se houver uma flutuação muito grande perante o dólar, isso deverá impactar o financiamento e a rentabilidade. Em cidades como Bogotá, com dez milhões de habitantes, a maior parte deles trabalha no centro, mas mora em bairros distantes, o que se traduz em problemas de transporte, segurança, contaminação etc. O problema básico é que há necessidade de grandes arranha-céus, para que as pessoas possam morar onde trabalham. É preciso crescer para cima. Contudo, não foi possível construir prédios na Colômbia nos últimos 40 anos, porque o financiamento de um edifício desse tipo pelo esquema tradicional, cujo custo é de 300 milhões, só era possível com um aporte de 60 milhões da incorporadora e de outros 240 milhões via financiamento bancário. Com uma taxa de 9% em pesos, é um risco que nenhuma incorporadora está disposta a assumir. Por isso, até agora, optou-se sempre por um número maior de projetos, mas de pequenos porte. Desse modo, o risco é menor.

Portanto, não há, até o momento, o capital necessário para o financiamento da planificação urbana necessária nos países em desenvolvimento.

Contudo, o crowdfunding permite que isso mude, já que, na América Latina, diferentemente dos EUA, não se financiam aportes, mas investe-se em capital poupado. Cada investidor aporta menos capital, mas isso é feito com um número maior de pessoas. No nosso caso, fizemos uma campanha entre a população de 1,7 milhões de pessoas que trabalham no centro de Bogotá, das quais 4.200 participaram reunindo um total de US$ 220 milhões para o financiamento do primeiro arranha-céu construído no centro da capital colombiana.

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"Lições do modelo colombiano de crowdfunding no setor imobiliário." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [09 December, 2014]. Web. [24 March, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/licoes-modelo-colombiano-de-crowdfunding-setor-imobiliario/>

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