Moradia sustentável: uma solução para o México

Instabilidade política, violência relacionada à droga, pobreza, aquecimento global. Embora o México pareça estar diante de desafios intransponíveis, o governo atual está recorrendo a ações inovadoras para lidar com essas dificuldades. Uma medida particularmente importante nesse sentido são as iniciativas de incentivo ao desenvolvimento de moradias sustentáveis para os mais necessitados.

A Autoridade Mexicana da Moradia calcula que o déficit no setor atualmente seja de aproximadamente 8,9 milhões de casas, e todos os anos esse número aumenta em 200.000. Com um total de 24,3 milhões de casas no país, conforme o censo de 2005, o México precisa de 35% a mais de moradias para atender à população atual do país. Esse déficit é consequência da falta de desenvolvimento no setor de imóveis e de opções de financiamento, entre outros fatores. De acordo com o Guia de Propriedade Mundial, o financiamento à moradia está disponível apenas para 10% dos trabalhadores. Por causa disso, em 2000, 70% das novas casas no México foram construídas por indivíduos, e não por construtoras. Esse percentual caiu para 30% devido a iniciativas do governo.

O déficit deve aumentar no decorrer das próximas duas décadas, ao mesmo tempo que a estimativa de crescimento da população prevê que ela passe de 37,8 milhões na faixa etária de 25 a 45 anos (principal clientela da casa própria), em 2005, para 45,8 milhões em 2030, o que resultará em um surto extraordinário no número de possíveis compradores. De acordo com o Guia da Propriedade Global, o mercado de hipoteca corresponde apenas a cerca de 10% do PIB, "um volume substancialmente menor do que o registrado em outros países membros da OCDE (Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Econômico)", sinal de que o mercado está mal servido tendo em vista do seu potencial.

Além dos problemas com o déficit de moradia, o México sofre os efeitos de um ano de mudança climática que elevou as temperaturas e diminuiu a ocorrência de chuvas. O Quarto Relatório de Avaliação do Painel Intergovernamental sobre Mudança Climática prevê que as temperaturas poderão subir entre 0,4º e 1,8ºC na América Latina até 2020, e de 1º a 4ºC até 2050, o que aumentaria de maneira expressiva o número de dias consecutivos de seca e a duração das ondas de calor no México. Esses fatores associados à diminuição das chuvas poderiam intensificar a escassez no abastecimento de água, que já é um problema nacional principalmente nos centros urbanos do país.

Para reverter esse quadro, o México precisa sair de uma economia que utiliza grandes quantidades de carbono para outra em que a emissão de carbono seja neutra. Atualmente, o país emite 715 milhões de toneladas de dióxido de carbono na atmosfera todos os anos. O volume total de emissão dos gases de efeito estufa é superior às emissões do Brasil, da Índia e se iguala ao da China. Se nada for feito, as consequências da mudança climática e da escassez de água certamente terão consequências adversas sobre as condições sociais e financeiras do México.

A moradia sustentável pode ajudar a atenuar esses problemas. No contexto mexicano, moradia sustentável é sinônimo de casas e comunidades criadas com o propósito de (a) reduzir o impacto sobre o meio ambiente pela utilização de materiais, equipamentos e práticas ecológicas; (b) melhorar a qualidade de vida da sociedade através da criação de um tecido social que contribua para o desenvolvimento de sociedades prósperas, em vez da construção pura e simples de cidades-dormitório com pouca interação entre seus habitantes; e (c) facilitar o acesso ao financiamento para as pessoas necessitadas estimulando ao mesmo tempo a economia por meio do uso eficiente de água e energia.

Através de parcerias público-privadas e de incentivos atraentes, o projeto da moradia sustentável trata de forma inovadora diversos problemas do México: o enorme déficit da habitação, a marginalização das famílias de baixa renda, ausência de integração social e uma preocupação cada vez maior com o meio ambiente. Para isso, o governo mexicano se uniu a empresas do setor privado e criou projetos de construção de moradias que garantissem a viabilidade econômica, social e ambiental do país.

Um setor público inovador

Depois que o presidente Felipe Calderón tomou posse, em 2006, seu governo passou a lidar de maneira proativa com as deficiências do mercado de moradia. No início de 2007, atendendo à determinação do novo governo, a Comissão Nacional de Habitação (CONAVI, na sigla em espanhol) deu início ao Programa Nacional de Habitação, um plano ousado que pretende construir seis milhões de casas até 2012, das quais cerca de um milhão deverão ser sustentáveis. Pouco tempo depois, o governo deu estatura jurídica ao programa e criou uma estratégia de execução polivalente voltada para diversas questões como, por exemplo, acesso ao financiamento, opções para moradores de baixa renda e a possibilidade de aquisição de moradia "verde" (ou ecológica, isto é. que não agride o meio ambiente).

Para estimular a sustentabilidade econômica e social, o Programa Nacional da Habitação estipulou objetivos que têm como meta ampliar a cobertura financeira das famílias de baixa renda e dos grupos marginalizados como as populações indígenas, mães solteiras e idosos. Em 2007, por exemplo, a CONAVI lançou o programa Ésta es tu Casa ("Esta é a sua casa"), que concede subsídios de 20% a 25% dos custos de aquisição dos imóveis para famílias com renda de até quatro vezes o salário mínimo (74.000 pesos ou aproximadamente US$ 6.000 ao ano). Para apressar o início dos projetos, o governo instituiu contratos, créditos e prazos de financiamento generosos para as construtoras privadas que se dedicarem aos projetos de moradia verde e aos destinados às famílias de baixa renda.

Além disso, a CONAVI se associou também ao INFONAVIT (Instituto do Fundo Nacional de Habitação para os Trabalhadores) para garantir o fornecimento de cerca de 500.000 hipotecas ao ano, incluindo-se aí o financiamento para as famílias de baixa renda. Para atingir as populações de renda mais baixa, organizações como a FONHAPO (Fundo Nacional de Habitações Populares) e a SEDESOL (Secretaria do Desenvolvimento Social) concedem hipotecas às pessoas sem histórico de crédito, a trabalhadores sazonais ou temporários e a todos os que atuam na vasta economia informal do país.

O governo mexicano e a CONAVI elegeram também como prioridade explícita a sustentabilidade ambiental. O Programa Nacional de Habitação da entidade compreende, entre outras coisas, a regulação e a padronização das modificações e das normas a serem seguidas para a redução das emissões dos gases de efeito estufa, de modo que seja sempre possível oferecer opções de moradia de alta qualidade e ecologicamente sustentáveis. O programa oferece também hipotecas verdes e subsídios, além de um programa-piloto de treinamento para instruir a população acerca dos benefícios e do funcionamento das casas sustentáveis.

Para padronizar e estimular o desenvolvimento da moradia verde, a CONAVI criou o Paquete Básico ("Pacote Básico"), um conjunto de princípios ecologicamente sustentáveis que trata de questões como a viabilidade do local e do terreno, gestão de água e saneamento básico, uso de energia e isolamento. A CONAVI ofereceu às famílias que comprassem casas em conformidade com o "Pacote Básico" um subsídio adicional de 20% além dos prováveis 20% a 25% já oferecidos pelo programa "Esta é a sua casa". Em 2008, a CONAVI ampliou ainda mais seu compromisso com a sustentabilidade do meio ambiente ao modificar o programa de subsídios de modo que o "Pacote Básico" se tornasse item obrigatório de todos os modelos de casa que reunissem os requisitos necessários para se candidatar ao subsídio único de 20%.

Além dos programas de subsídio para os proprietários de imóveis, o INFONAVIT se propõe a oferecer hipotecas verdes para alguns grupos de famílias de baixa renda. Essas hipotecas (a) têm custos iniciais mais elevados em razão das modificações ecológicas contratadas; e (b) trabalham com um plano de pagamento que leva em conta as economias de longo prazo proporcionadas pelos serviços públicos de água, luz, esgoto etc., o que permite às famílias de baixa renda comprar casas ecologicamente corretas cujas exigências de capital são maiores.

Implantado o projeto, o México precisava da participação do setor privado para ampliar o fornecimento de opções de moradias sustentáveis. A CONAVI, juntamente com várias outras empresas, criou o programa de certificação DUIS (Desenvolvimento Urbano Integral Sustentável), por meio do qual os projetos habitacionais certificados têm acesso ao financiamento do governo para obras de infraestrutura e moradia, aquisição de equipamentos e terrenos, estruturação de títulos, promoção de investimentos privados e assistência técnica.

De acordo com Cristina Gonzalez Zertuche, diretora de construção e tecnologia da CONAVI, "o DUIS não se preocupa apenas com o conceito de casa, mas, como o próprio nome sugere, o programa preocupa-se também com toda a comunidade, integrando a casa ao meio ambiente". A certificação do DUIS permite às construtoras privadas executar projetos de moradias sustentáveis em condições financeiras mais favoráveis. Isso é extremamente importante em vista das restrições impostas aos mercados de capitais e dos poucos empréstimos do governo, o que costuma levar à paralisação dos projetos de habitação. O objetivo prioritário desse modelo consiste em promover a participação conjunta dos governos federal, estadual e municipal no desenvolvimento de projetos holísticos sustentáveis nas áreas de infraestrutura, transporte, gestão de serviços públicos no espaço comunitário e nos projetos de casas verdes.

Os benefícios de um enfoque multidisciplinar com a participação de diversas empresas do setor público e de construtoras do setor privado ficaram logo evidentes numa série de testes feitos pelo Programa Nacional de Habitação em 2007-2008. O programa-piloto construiu 5.000 casas na região nordeste do Estado de Nuevo Leon na fronteira com o Estado de Tarnaulipas. Essas casas modulares e duplicáveis foram construídas em parceria com organizações estaduais, construtoras privadas e universidades de ponta e permitiram testar novas tecnologias, mensurar os benefícios econômicos e para o meio ambiente, estudar a viabilidade, em larga escala, do programa DUIS e promover a cooperação entre as organizações. As construtoras do setor privado tiveram um papel importante na determinação do ritmo que esse setor deverá imprimir aos conjuntos habitacionais sustentáveis no futuro. De acordo com Gonzalez Zertuche, o sucesso do programa-piloto e o alcance da colaboração das diversas entidades criaram um forte clima de otimismo em relação ao cumprimento dos objetivos do Programa Nacional da Habitação em 2012.

Colaboração do setor privado amplia o alcance dos projetos

Na esteira do sucesso do programa-piloto, o setor privado aproveitou a oportunidade para lançar projetos de construção de moradias sustentáveis em larga escala. As cinco maiores construtoras independentes do México, Urbi, Geo, ARA, Homex e Sare, que detêm juntas 7% do mercado, foram as primeiras a executar projetos de moradia sustentáveis patrocinadas pelo governo. Desde então, essas empresas vêm fixando parâmetros para as demais construtoras.

O projeto da Urbi, com certificado DUIS, é um bom exemplo do papel do setor privado na execução do plano do governo com a promoção subsequente da sustentabilidade social, econômica e ambiental. Em 2007, o governo aprovou o macroprojeto de habitação sustentável da Urbi no Valle Las Palmas (em Tijuana, na Baixa Califórnia) referindo-se à "cidade sustentável" como novo paradigma do desenvolvimento. O objetivo nos próximos cinco anos é construir 100.000 casas e, nos próximos 20, um número suficiente de moradias para uma população do tamanho de Tijuana (atualmente com mais de um milhão de habitantes). A construção de casas tem como alvo o segmento da população de baixa renda (conforme o conceito de habitação de interesse social) constituída por trabalhadores que ganham menos de quatro salários mínimos.

Com o apoio conjunto das agências nacionais do governo, a Urbi conseguiu a adesão do governo local da Baixa Califórnia, do governo municipal de Tijuana e de organizações externas, como o Banco Mundial. A parceria público-privada resultante permitiu que o projeto seguisse adiante com bons resultados em todos os aspectos do seu desenvolvimento, desde dificuldades de aspecto jurídico, como a licença para construir, até considerações mais técnicas, como o projeto do sistema de abastecimento de água.

Além das vantagens logísticas, essa parceria público-privada foi essencial para que o projeto fosse financeiramente viável. De acordo com a presidente do setor de Comunicações Corporativas da Urbi, Alma Beltran Rosales, e Fernando Mayagoitia, líder de projeto do Programa de Crescimento Inovador e Sustentável, são necessárias quatro coisas fundamentais para que o programa seja rentável. Em primeiro lugar, e a mais importante de todas, é a escala. Na primeira fase da construção, de 2007 a 2010, a Urbi construiu 10.000 casas. A empresa planeja ampliar continuamente esse número pelos próximos 20 anos aproveitando-se de importantes economias de escala. O segundo fator diz respeito ao acesso ao capital e a taxas de juros favoráveis. O governo fornece o capital a taxas de juros generosas que, por sua vez, estimulam os bancos do setor privado a propor taxas menores, já que a participação do governo se traduz, via de regra, em menores riscos.

Desse modo, durante a primeira fase de construção, a Urbi recebeu 100 milhões de pesos (US$ 7,7 milhões) de fundos públicos e 350 milhões de pesos (US$ 27 milhões) de fundos privados. O terceiro fator está relacionado à valorização percebida do terreno da Urbi tendo em vista os 20 anos de comprometimento com o macroprojeto. O fator final é a receita gerada com o comércio de emissões de carbono. A Urbi recebe créditos por reduzir as emissões de carbono, que a empresa então vende no mercado aberto.

Tais condições políticas e financeiras favoráveis deram origem ao Valle San Pedro, do Valle Las Palmas, comunidade-semente de uma cidade moderna e sustentável reconhecida em agosto de 2010 como um dos 15 macroprojetos mais inovadores da América Latina. Com o término da primeira fase este ano, 10.000 pessoas terão a oportunidade de adquirir casas subsidiadas e de alta qualidade todas elas sustentáveis do ponto de vista ecológico, social e econômico.

O impacto do Valle Las Palmas sobre o meio ambiente é significativo, na medida em que a cidade conta com uma ampla infraestrutura para tratamento e reutilização de água, uso de energia renovável e reciclagem de lixo. O abastecimento de água consiste na combinação de água de reservatório e água salgada reciclada ambas processadas em uma instalação hidráulica. As fontes de energia da cidade são variadas e utilizam a energia solar, eólica e gás metano. Essas fontes variadas, por sua vez, ajudam a alimentar as instalações locais de reciclagem de lixo.

Com relação à sustentabilidade social, a Urbi incentiva todos os membros da comunidade a compartilharem o direito e a obrigação de preservar o ambiente limpo e organizado, melhorando dessa forma o padrão de vida geral. Pensando também no lado prático do empreendimento, as empresas responsáveis pelo Valle Las Palmas introduziram no projeto da comunidade possibilidades de emprego e de educação. O local foi escolhido, em parte, devido à sua proximidade com a fábrica de automóveis Tacoma, onde a Toyota investiu recentemente 461 milhões de pesos (US$ 37 milhões) na ampliação de suas instalações. Além disso, a Urbi reservou 500 dos 1.900 acres para um complexo industrial que pode gerar até 8.000 novos empregos. Além disso, o governo federal investiu em novas fábricas de setores já ativos na região. No tocante à educação, a Urbi doou, em 2007, um terreno para a Universidade Autônoma da Baixa Califórnia. O novo campus de Valle Las Palmas foi inaugurado este ano com 4.000 alunos.

Com relação à sustentabilidade econômica do ponto de vista do consumidor, a CONAVI e o INFONAVI oferecem aos possíveis compradores condições financeiras favoráveis. O interessado em comprar uma casa em Valle Las Palmas pagará por ela, em média, 212.000 pesos (US$ 16.500) da seguinte forma: uma pequena entrada no valor de 7.400 pesos (US$ 600) que o comprador amealhou em uma conta de poupança, que é então complementada com um subsídio de 34.500 pesos (US$ 2.800) e um crédito de 162.000 pesos (US$ 13.100) através do programa de hipoteca verde. A redução dos valores das contas de água e luz devem compensar, a longo prazo, o ágio sobre o preço sustentável da moradia não coberto imediatamente pelo subsídio.

O sucesso inicial das parcerias federais, estaduais e municipais da Urbi está preparando o caminho para que as construtoras do setor privado executem um volume maior de projetos de moradias sustentáveis e, ao mesmo tempo, tenham lucro suficiente que permita a continuação de suas atividades. Conforme disse Cuauthémoc Pérez Román, diretor geral da Urbi, "sem dúvida, temos no México a oportunidade histórica de desenvolver um modelo de comunidades sustentáveis […] através do esforço conjunto da sociedade e do governo e que pode ser convertido em motor de crescimento e de criação de emprego".

Desafios futuros

Embora o governo mexicano tenha tomado a decisão ousada de lidar com o déficit habitacional e com a deterioração do meio ambiente, existem ainda muitos problemas à espera de solução. Talvez a maior ameaça ao programa habitacional sustentável seja a instabilidade do sistema político mexicano. Nas últimas eleições estaduais e municipais de julho de 2010, o PRI (Partido Revolucionário Institucional), de oposição, venceu na maioria dos Estados neutros e tem chances de recuperar a presidência do país em 2012. Muitos questionam de que maneira uma reviravolta política afetaria os projetos de moradia sustentável e se um possível novo governo levaria em frente os objetivos estabelecidos pela CONAVI e pelo governo de Calderón.

Em vista da estagnação por que passa o sistema financeiro mundial e o acesso limitado à liquidez e ao crédito, é de se duvidar que o governo mexicano tenha fundos em volume suficiente para dar continuidade a esses projetos habitacionais. Cerca de 40% da receita nacional vem da PEMEX, companhia estatal de petróleo. As receitas estão caindo drasticamente em consequência da gestão ineficiente da empresa e do rápido esgotamento das reservas de petróleo. Não se sabe de que maneira isso afetará o orçamento a médio prazo.

Não bastasse isso, deve-se levar em conta também as implicações sociais da construção de moradias sustentáveis longe dos centros das cidades. Conforme disse Gonzalez Zertuche, "certamente existe uma demanda, principalmente devido à formação de novas famílias formadas por jovens e em decorrência também do crescimento da população. Isso já foi estudado. Some-se a esses fatores o grande número de casas que precisa de melhorias, o que gera uma demanda complementar de reforma. Se essas casas forem sustentáveis, e se atenderem às exigências feitas, elas também terão direito a créditos e subsídios". Em face da tendência de migração para as cidades que se observa no mundo todo, é bem possível que essa demanda se concentre nas cidades mais populosas do México, o que levaria a índices cada vez menores de ocupação dos conjuntos habitacionais fora das áreas urbanas. Isso poderia gerar problemas para a segurança pública e para a manutenção de comunidades teoricamente "sustentáveis". Alberto Chaia, sócio da McKinsey na Cidade do México, contestou as decisões da CONAVI e disse que o México precisa de edificações verticais, e não horizontais, já que o deslocamento do trabalhador da casa para o trabalho, e vice versa, representa um ônus financeiro para ele e um ônus ambiental para a atmosfera.

Outra preocupação diz respeito à receptividade do comprador à ideia de preservar o conceito de comunidade sustentável. O professor Pablo Rene Ramírez, diretor de comunicação e de desenvolvimento do Instituto Tecnológico de Estudos Superiores de Monterrey (ITESM), observa que as famílias de baixa renda nem sempre entendem o conceito de sustentabilidade. Devido a limitações econômicas diárias, muitas raciocinam apenas a curto prazo. De Acordo com Ramírez, "o público-alvo desses conjuntos habitacionais em larga escala não compreendem suas vantagens, isto é, os beneficiários não veem o benefício". Como exemplo, ele acrescenta que "o principal desafio consiste em compreender o custo incremental de uma casa equipada com elementos ecológicos, como aquecedores solares de água, em comparação com as demais casas normais, além da economia a longo prazo nas contas de água e de luz. O financiamento das hipotecas verdes pelo INFONAVIT desperta nas pessoas o interesse em adquirir casas sustentáveis. O problema é que as pessoas vendem os aquecedores em troca de dinheiro rápido e, com isso, não se beneficiam das economias de longo prazo que obteriam nas contas de água e de luz e não conseguem saldar a hipoteca ou dispor de renda suficiente para viver".

De que maneira, então, a parceria entre a CONAVI, INFONAVIT, as construtoras do setor privado e outros intermediários poderá proporcionar a educação e o treinamento adequados para atenuar esse problema. Ramírez acrescenta: "De modo geral, a integração das soluções de moradia sustentável acarreta em sérias dificuldades para a INFONAVIT. As pessoas que contratam essas hipotecas não são suficientemente preparadas para compreender ou valorizar o impacto positivo daquilo que estão recebendo. Não existe uma entidade jurídica que supervisione a manutenção e o uso adequados das modificações introduzidas pelo projeto verde." Ramírez, em parceria com a ITESM, propôs a implantação de centros de treinamento de comunidades para a realização de programas que preparem essas comunidades para a cultura da sustentabilidade. Além disso, ele questiona também (a) a capacidade do governo e dos proprietários de imóveis de executar adequadamente o controle de qualidade das tecnologias sustentáveis incorporadas aos projetos e (b) a possibilidade de que essas tecnologias verdes sejam transportadas para outras regiões do México de climas variados, dos desertos no nordeste do país às áreas tropicais do sul. Não se sabe se esses projetos habitacionais em larga escala poderão ser, de fato, reproduzidos em todo o México e nos demais países da América Latina.

Apesar de todas as interrogações e dificuldades, as conquistas iniciais do programa e os impactos de longo prazo esperados certamente superam os desafios. Afinal de contas, o risco é um componente importante de qualquer iniciativa inovadora de larga escala. Com relação à sustentabilidade social, os projetos habitacionais sustentáveis já proporcionaram moradia para pessoas que antes não tinham condições de contratar uma hipoteca. O conceito de comunidades totalmente sustentáveis pode perfeitamente dar origem a um ciclo positivo em que casas de melhor qualidade, água mais limpa, contas de água e luz mais baratas e o acesso facilitado às oportunidades de educação e emprego passam a substituir o ciclo de pobreza que serve de combustível aos mais terríveis problemas sociais.

Do ponto de vista da economia, todas as partes envolvidas têm acesso aos incentivos financeiros apropriados. A INFONAVIT, por exemplo, garante as hipotecas das pessoas que compram os imóveis e cobre a entrada dada nas moradias sustentáveis, o que, por sua vez, gera uma economia decorrente do uso mais eficiente de água e luz. De igual modo, o certificado DUIS garante às construtoras o acesso a soluções financeiras mais atraentes e introduz essas empresas, indiretamente, a um conjunto vasto de possíveis clientes.

Desde 2010, cinco projetos habitacionais sustentáveis, com certificado DUIS, estão em andamento no México. Esses conjuntos já estão impactando o meio ambiente reduzindo as emissões de carbono, a contaminação da água e outros poluentes. A onda de projetos habitacionais sustentáveis deve ganhar força no futuro próximo. As comunidades verdes servirão de modelo para os conjuntos habitacionais, encorajando subsequentemente outras comunidades a adotar melhores práticas para gestão mais eficiente da água, da energia e do lixo.

Um futuro sustentável

Os conjuntos habitacionais sustentáveis em grande escala no México têm sido uma maneira criativa e inspiradora de lidar com o déficit de moradia, com a degradação do meio ambiente e com a falta de crédito que impede o acesso das classes de renda mais baixa à casa própria.  Projetos como o de Valle Las Palmas, da Urbi, incorporam os elementos sociais, econômicos e ambientais necessários à sustentabilidade de longo prazo.  O governo mexicano conseguiu administrar com sucesso o alinhamento dos interesses das construtoras do setor privado com os de diversas instituições do setor público. Embora seja realmente difícil quantificar esse impacto, espera-se que os sucessos concretos alcançados até o momento inspirem a confiança pública e sirvam de exemplo para uma colaboração que garanta o futuro dos projetos de habitação sustentáveis no México.

This paper was written by Filip Maes, Andrés Modak, Mona Safabakhsh and Hannah Tucker, members of the Lauder Class of 2012.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Moradia sustentável: uma solução para o México." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [23 July, 2012]. Web. [25 March, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/moradia-sustentavel-uma-solucao-para-o-mexico/>

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Moradia sustentável: uma solução para o México. Universia Knowledge@Wharton (2012, July 23). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/moradia-sustentavel-uma-solucao-para-o-mexico/

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