Novo programa de incentivo quer conter o ritmo de inadimplência das hipotecas

Num momento em que o mercado imobiliário amarga um período de estagnação, um número surpreendentemente elevado de proprietários de imóveis residenciais nos EUA estão deixando de pagar suas hipotecas. Alguns destes são desempregados ou passam por tempos difíceis, e por isso não têm como saldar suas prestações. Outros, porém, são donos de imóveis cujo patrimônio líquido é negativo, isto é, o valor de suas casas é menor do que o montante da hipoteca, o que os levou a concluir que fazia mais sentido, do ponto de vista financeiro, parar de pagar as prestações devidas e começar de novo.

Alex Edmans, professor de finanças da Wharton, trabalha atualmente em uma pesquisa que investiga uma nova forma de evitar que o comportamento descrito acima — conhecido como "calote estratégico" — aconteça. Edmans propõe a adoção de um programa de incentivo: Prêmio ao Dono de Imóvel Residencial Responsável (em inglês, RH Reward), que oferece aos tomadores uma premiação considerável em dinheiro se eles saldarem todas as prestações da hipoteca contratada. Em um estudo intitulado "Prêmio ao Dono de Imóvel Residencial Responsável: uma solução baseada em incentivos para os casos de calotes hipotecários estratégicos" [The Responsible Homeowner Reward: An Incentive-Based Solution to Strategic Mortgage Default], Edmans diz que o programa poderia ajudar tanto os proprietários quanto as instituições financeiras responsáveis pelas hipotecas a evitar o doloroso e caro processo de um calote. Além disso, seria benéfico para todo o mercado de imóveis residenciais, porque estabilizaria os preços e evitaria que as casas fossem abandonadas, o que afetaria o valor dos imóveis de toda a região. De acordo com um estudo do Deutsche Bank publicado em janeiro, 14 milhões de casas nos EUA tinham patrimônio líquido negativo. Esse número deverá chegar a 20 milhões até o final do ano.
"Estamos em meio a uma enorme crise imobiliária", diz Edmans. "Muitos proprietários estão optando por deixar de pagar as prestações do seu imóvel. Os calotes estratégicos são um problema muito sério para essas pessoas, para os credores e para a sociedade em geral, e exigem uma solução eficaz."
O estudo de Edmans cita uma pesquisa recente segundo a qual 31% das execuções hipotecárias em março de 2010 foram estratégicas, ante 22% em março de 2009. Outra parte da pesquisa constatou que embora apenas 12% dos imóveis americanos, em 2009, tinham patrimônio líquido negativo, eles respondiam por 29% de todas as execuções processadas. Edmans chama a atenção também para o fato de que os calotes estratégicos podem ser contagiosos. Numa pesquisa feita entre proprietários que haviam deixado de pagar as prestações da hipoteca, a maior parte deles conhecia alguém que havia feito o mesmo.  
O estudo observa que o calote prejudica a classificação de crédito do indivíduo e deixa para os donos de imóveis o custo e a inconveniência de terem de se mudar. Como consequência, os credores não têm de propor a cobertura de 100% da lacuna entre a hipoteca e o preço atual do imóvel para que o programa de premiação pareça atraente ao proprietário que pensa em recorrer ao calote estratégico. Portanto, Edmans propõe que um dono de imóvel com uma hipoteca de US$ 200.000 e uma casa no valor de US$ 150.000 receba do credor um pagamento no valor de US$ 20.000 no momento em que a hipoteca for totalmente saldada.
Com relação aos credores, Edmans diz que eles estariam dispostos a oferecer um bônus, já que os calotes também saem caros para eles. De acordo com um estudo, os "custos de sobrecarga" que ocorrem, por exemplo, quando uma casa desocupada é alvo de vandalismo e não há a gestão necessária para a finalização da execução hipotecária, podem chegar a 30% do valor do imóvel.
De modo geral, observa Edmans, os credores achavam que os proprietários estavam dispostos a preservar seu imóvel a todo custo, e só recorriam à inadimplência quanto tinham esgotado outras formas de pagamento. Hoje, diz ele, os proprietários recorrem à inadimplência quando há uma queda generalizada nos preços dos imóveis, o que resulta em patrimônios líquidos negativos. Embora muitos proprietários tenham condições de efetuar o pagamento devido, eles acham que o valor do seu imóvel "afundou’ tanto que é mais sensato abandoná-lo e aplicar o dinheiro em investimentos mais lucrativos. Em alguns casos, essas pessoas preferem deixar de pagar as prestações de sua hipoteca a perder o cartão de crédito ou a deixar de pagar as prestações do carro.
"O calote é uma escolha consciente. Depende da pessoa. Achávamos que era algo automático, isto é, ou a pessoa tinha ou não tinha o dinheiro", diz Edmans. "Quando, porém, o calote se torna uma questão de opção, a ideia do incentivo passa a fazer sentido."
Pagar ou refinanciar?
A premiação estipulada pelo RH Reward é diferente de outras soluções apresentadas nos casos de calote hipotecário, porque o incentivo só é dado depois de cumprida a obrigação com o pagamento da hipoteca. Em outros programas, existe a possibilidade de que o credor faça concessões, mas o dono do imóvel acaba sempre recorrendo ao calote mais adiante. De acordo com Edmans, a simplicidade da ideia é um dos seus pontos fortes. "As regras do programa são claras, portanto o proprietário sabe o que tem de fazer para ter direito à premiação: pagar ou refinanciar o empréstimo", diz ele no estudo.
Embora outros programas com ênfase no "perdão do principal" também ataquem o problema do patrimônio líquido negativo, seu custo de execução é elevado demais, diz Edmans. O RH Reward é mais barato porque não exige mudança alguma no empréstimo original, eliminando a participação do pessoal da área de hipoteca, que pode atrasar e complicar o processo. Em geral, uma modificação no empréstimo requer declarações juramentadas e novas informações sobre os proprietários. O estudo observa que uma instituição financeira que recorreu a um terceiro para modificar um empréstimo através do Programa de Modificação Acessível da Hipoteca [Home Affordable Modification Program], de 2009, constatou que 42% dos tomadores que poderiam ter participado do plano jamais terminaram de preencher os formulários necessários.
Além disso, a premiação não tem de ser paga necessariamente pelo dono do empréstimo. Agências do governo, seguradoras de hipoteca ou bancos podem participar do processo. "Uma vez que o risco é compartilhado na maioria dos empréstimos, pode-se recorrer também a vários outros provedores desse tipo de serviço", informa o estudo. Edmans acrescenta que como o programa não altera o empréstimo original, ele poderia ser aplicado tanto aos empréstimos originais quanto àqueles que foram securitizados. As modificações tradicionais feitas em empréstimos securitizados são extremamente complexas porque a posse é dividida entre várias partes. O valor dos empréstimos securitizados é de US$ 2 trilhões, de acordo com o estudo de Edmans.
Sua proposta evitaria os custos elevados das modificações de empréstimos, incluindo-se aí tarifas legais e referentes à documentação que, segundo o estudo, teriam um custo de US$ 500 a US$ 600 por empréstimo. Por fim, Edmans diz que o programa pode ser ampliado para dar cobertura a uma segunda casa, casas de férias e investimentos em imóveis. O calote estratégico, que poderia deflagrar uma onda de desvalorização dos imóveis de uma área específica, ocorre com mais frequência em propriedades que não são ocupadas pelos donos, que contam com casa própria.
Do ponto de vista do credor, o programa de premiação permite que os detentores de hipotecas evitem um débito imediato em conta em decorrência da perda de capital na redução do principal. Embora os credores tenham, por fim, de contabilizar o pagamento da premiação, isso só acontecerá se o dono do imóvel saldar o empréstimo, e como isso só deve ocorrer no futuro distante, o impacto contábil diminui, diz Edmans.
Em decorrência dos obstáculos associados ao perdão do principal, acrescenta, apenas 10% das modificações de empréstimos se baseiam na redução do montante total devido. Além disso, o estudo informa que a Autoridade Controladora da Moeda registra que 58% das modificações feitas no primeiro trimestre de 2008 terminaram novamente em calote.
O poder dos incentivos
O programa de RH Reward baseia-se em outro trabalho de Edmans sobre a teoria do incentivo. Num estudo a ser publicado pela Review of Finance, o autor propõe que os CEOs sejam remunerados com títulos da dívida da empresa para alinhá-los aos interesses dos detentores desses títulos. Edmans diz que se os líderes forem pagos unicamente com ações, eles podem tomar decisões arriscadas que beneficiam os acionistas à custa dos credores. No exemplo da hipoteca, um dono de imóvel é como um CEO e o banco representa o credor, ou o acionista. A execução, ou o calote, atinge os "acionistas", assim como os projetos arriscados.
O programa de RH Reward baseia-se em um vasto corpo de literatura de economia comportamental, que enfatiza o fato de que as decisões do consumidor são influenciadas pela forma como são "articuladas". Em primeiro lugar, diz Edmans, o programa parte da ideia de "importância", lembrando aos donos de imóveis que participam do programa de premiação sobre o ganho final. Como parte do programa, os proprietários de imóveis recebem um extrato mensal que mostra o montante que receberão se pagarem integralmente a hipoteca devida.
O programa baseia-se também no poder da "articulação míope" [narrow framing]. Segundo Edmans, uma redução no principal de US$ 20.000 no contexto de uma hipoteca de US$ 200.000 não é tão significativa quanto uma premiação de US$ 20.000. "Uma redução de US$ 20.000 em um empréstimo de US$ 200.000 pode parecer uma gota no oceano", diz Edmans. "Todavia, a apresentação do bônus de US$ 20.000 separado do montante da hipoteca faz com que ele pareça bem grande, semelhante a um bônus de US$ 20.000 no trabalho."
Além disso, o RH Reward reproduz o "efeito doação". A teoria por trás desse conceito é a de que no momento em que se promete a alguém alguma coisa, essa pessoa se apega à promessa feita e trabalha com mais dedicação para atingir um objetivo específico do que trabalharia se não lhe tivessem prometido coisa alguma.
Em obras
O estudo propõe um programa escalável cujo impacto atingiria os donos de imóveis e os credores, dada a magnitude da crise atual sobre o preço da moradia.
O programa de RH Reward está sendo implantado em 45 estados pelo Loan Value Group, empresa de consultoria privada de New Jersey da qual Edmans participa juntamente com ex-colegas do Morgan Stanley. Embora muitos analistas tenham proposto soluções para a crise imobiliária, a maior parte delas exige intervenção do governo ou dinheiro do contribuinte, ou então têm dificuldades práticas que tolhem sua implantação, diz Edmans.
Com o RH Reward, os credores oferecem mais de US$ 90 milhões em prêmios que cobrem cerca de US$ 1 bilhão de hipotecas. Edmans diz que o projeto ainda está dando os primeiros passos. Outros resultados serão adicionados ao estudo depois que o programa tiver tempo de operação suficiente para uma coleta satisfatória de dados. Edmans usará esses dados para ajudar a determinar o perfil do dono de imóvel mais condizente com o sistema de pagamento de incentivos, além do montante ideal desses incentivos, de modo que se evitem os calotes estratégicos.
Embora Edmans saiba que a maior parte dos estudos acadêmicos não exija a implantação efetiva das teorias propostas, a magnitude da crise imobiliária atual o convenceu a testar sua pesquisa. "Os críticos sempre dizem que as pesquisas das escolas de negócios não têm impacto algum sobre a realidade. Esta pesquisa, assim espero, baseada na teoria do incentivo e na economia comportamental, será também prática", diz. "O programa lida com uma questão da maior importância e para a qual muitas das soluções dadas pelo governo não foram capazes de resolvê-la até o momento."

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Novo programa de incentivo quer conter o ritmo de inadimplência das hipotecas." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [20 October, 2010]. Web. [25 March, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/novo-programa-de-incentivo-quer-conter-o-ritmo-de-inadimplencia-das-hipotecas/>

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