O futuro dos bens imóveis: “Depende do grau de risco que se queira correr”

Num momento em que a crise financeira provoca uma devastação de trilhões de dólares no valor das propriedades no mundo todo, os desafios que se colocam diante da indústria global de bens imóveis são maiores do que jamais foram em muitas décadas. No meio dessa confusão, porém, há oportunidades para empresas tanto no mercado comercial quanto residencial, conforme deixaram claro os participantes de um painel em recente Fórum de Ex-alunos Globais da Wharton, em Madri, intitulado: “Bens imóveis: explorando a via da recuperação”.

Olivia S. Mitchell, moderadora do painel e professora de gestão de seguros e de risco da Wharton, centrou a discussão em torno das perspectivas de longo prazo trazendo para o debate questões como o impacto da recessão sobre o desenvolvimento urbano e os desdobramentos decorrentes do “crescimento dos déficits dos governos e de níveis sem precedentes de endividamento”.

Ao discorrer sobre a condição do mercado de bens imóveis na Espanha, Ismael Clemente, diretor-gerente da RREEF, braço de gestão de investimentos imobiliários do Deutsche Bank, AG, disse que a perspectiva negativa que tinha inicialmente do setor tornou-se agora “ligeiramente mais positiva. Estamos testemunhando os primeiros passos de uma recuperação em que boa parte da correção pela qual o setor tinha de passar já ocorreu. Creio que sobreviveremos a essa crise”, disse ele acrescentando que embora haja ainda o que corrigir no segmento residencial, “o pior provavelmente já passou”.

Agora, acrescentou Clemente, responsável por investimentos na Espanha, Portugal e no norte da África, temos de calibrar o “ritmo da recuperação. É importante trabalhar com o timing certo. Se investimos cedo demais, acabamos queimados, e o mesmo acontece se embarcarmos no ciclo errado”. Ele citou também diversas ameaças à recuperação, a maior parte delas na esfera macroeconômica. “O financiamento do enorme déficit de vários países ocidentais pode levar os governos a elevar os impostos e a tomar outras medidas […] Meu maior medo é do excesso de regulação, visto que se trata de um setor já fartamente regulado.”

Christian Schulte Eistrup, diretor-gerente de mercado de capitais da MGPA, de Londres, compartilha do otimismo de Clemente. “A recessão deu uma pausa no setor de bens imóveis o que, na minha opinião, ajuda bastante. Acabou-se aquele tempo do engenheiro de finanças dedicado ao setor imobiliário. Voltamos agora à situação em que as pessoas são capazes de compreender os elementos básicos do setor, isto é, o seu aspecto físico.” Se essas pessoas continuarem a influenciar as decisões de investimento, Schulte Eistrup prevê que a indústria possa começar a tratar de questões como o crescimento populacional e a urbanização. Alfonso Vegara, fundador e presidente da Fundación Metrópoli, de Madri, e especialista em planejamento urbano, também acha necessário dar prioridade a essas áreas. Nos próximos 25 anos, disse ele, os países terão de construir imóveis para um total de dois bilhões de pessoas, sendo que o crescimento se dará, sobretudo, na Ásia, cuja velocidade de crescimento é oito vezes superior à da Europa, e na América Latina, em que o ritmo de crescimento é seis vezes maior.

Armin Lohr, diretor da McKinsey no Oriente Médio, trabalha principalmente com infraestrutura, bens imóveis, transporte e logística. Ele discorreu sobre os desafios do segmento de fornecedores e fez a seguinte pergunta à plateia: “Suponha que você seja um fabricante de equipamentos originais (FEOs): que ganho de produtividade você esperaria de seus fornecedores? Dois ou três por cento ao ano pelo menos? Qual foi o desempenho do setor de construção nos últimos 15 ou 20 anos?” Os ganhos de produtividade foram nulos no mundo todo, disse ele. “Não houve literalmente inovação alguma. Se olharmos para a produtividade dos EUA, veremos que ela até diminuiu. Na Europa, houve uma discreta elevação.” Um dos grandes desafios das incorporadoras, disse ele, “é que vocês se vejam como os FEOs do setor, assegurando ao mesmo tempo que a produtividade das incorporadoras cresça de fato”.

Lohr analisou recentemente 10.000 projetos imobiliários para saber quais seriam os principais impulsionadores dos resultados obtidos. “Examinamos diferentes impulsionadores e não encontramos correlação alguma, exceto uma: o gerente de projeto. Tanto o tamanho quanto o segmento são indiferentes. O impulsionador do desempenho é sempre o gerente de projeto.” Ele fez uma comparação com a indústria automobilística. “Há sempre bons e maus funcionários nas linhas de produção. As linhas boas proporcionam retornos de alta qualidade, ao passo que as linhas ruins proporcionam resultados ruins. Isso é intolerável. Existe aí uma oportunidade tremenda para que a indústria, no futuro, fomente a produtividade em parceria com os fornecedores.”

Trabalho de qualidade nos países em desenvolvimento

Ao avaliar as perspectivas do setor imobiliário comercial, Pelayo Primo de Rivera, diretor-gerente da Norfin, de Madri, empresa ibérica de gestão de bens imóveis, deteve-se em três áreas. Primeiramente, discorreu sobre a área econômica: “A economia dirá se estamos bem.” Embora leve, em geral, vários anos para que o setor imobiliário se recupere depois que a economia melhora, “isso não significa que não possamos investir agora, por exemplo, em REITs [trustes de investimentos imobiliários]”. Os bens imóveis, disse ele, representam “50% do patrimônio líquido tangível do mundo”.

A segunda área a considerar é o potencial de crescimento da população e do nível de emprego — quando, por exemplo, os bancos deixam de contratar, a necessidade de espaço para escritórios diminui. A terceira área diz respeito à capacidade (ou índice de disponibilidade) do setor imobiliário. “O índice de disponibilidade é o resultado líquido de novas construções”, porém as novas construções dependem de financiamento, produto escasso hoje em dia, observou de Rivera.

Em resposta a uma pergunta de Mitchell sobre regulação, Clemente fez referência ao rigoroso clima regulatório vigente no segmento das incorporadoras nas economias ocidentais. A maior diferença entre o Marrocos e a Espanha, disse Clemente, é que no Marrocos “é possível comprar terra, trabalhar com um plano geral, construir e vender num intervalo de tempo de, no máximo, três a cinco anos. Na Espanha, isso levaria, com sorte, de 15 a 20 anos devido ao número cada vez maior de envolvidos que agora interferem na elaboração do plano geral e no processo de construção”.

As pessoas acham que é possível edificar rapidamente qualquer projeto nos países em desenvolvimento, mas desconfiam da qualidade deles, diz Clemente. “Isso não é verdade. Em países como o Marrocos, podem-se ver exemplos de boa arquitetura e engenharia. Há portos, estradas e ferrovias muito bem executados, principalmente por companhias estrangeiras, mas também, num segundo momento, por empresas locais.”

Lohr concordou com Clemente e citou como exemplo um grande complexo universitário da Arábia Saudita que levou apenas dois anos para ser construído desde a ideia do projeto até a entrada dos primeiros alunos nas salas de aula. “Ali havia só deserto, nada mais”, disse ele, acrescentando que o projeto havia sido desenvolvido por uma subsidiária da Saudi Aramco a serviço do governo saudita. “Imagine só a velocidade das tomadas de decisão para a obtenção das aprovações e das licenças, além da busca de professores e de alunos capazes.”

O painel discutiu outros mercados imobiliários globais e os diferentes cenários de cada um. Schulte Eistrup, por exemplo, chamou a atenção para “a grande demanda secular por imóveis modernos” na Rússia que até hoje não foi satisfeita. “Não há dúvida de que as pessoas querem viver em locais agradáveis, que desejam espaços mais modernos para seus escritórios. À medida que o poder aquisitivo aumenta, as pessoas vão em busca de lojas mais atraentes. Portanto, há mercados em que os preços dos imóveis continuarão a aumentar devido à demanda por ocupação que, por sua vez, empurrará o valor dos aluguéis para cima.”

Em Portugal, acrescentou Clemente, “ainda é possível ganhar dinheiro se você for esperto. Há projetos específicos que ainda não foram construídos. Se a inflação voltar, assistiremos a uma desalavancagem natural de toda a economia, uma vez que o valor dos ativos aumentará, ao passo que a dívida continuará mais ou menos constante”.

Em resposta a um comentário de uma pessoa da plateia de que a maior parte dos ciclos dos bens imóveis passa por uma fase de euforia, recessão e negação — e que a Espanha parece estar ainda na fase da negação — Clemente observou que há “uma enorme separação entre os bens imóveis comerciais e residenciais na Espanha”. Com relação aos imóveis comerciais, “a fase de negação chegou ao fim porque os aluguéis baixaram o tanto que deveriam baixar, e os valores de capital estão onde deveriam estar. Os agentes do setor comercial são mais profissionais — fundos de pensão, seguradoras — e refletem mais os níveis de preços. É no setor residencial “que encontramos o maior atraso do sistema”.

De Rivera expôs uma visão diferente a respeito da indústria imobiliária espanhola ao fazer referência a um volume significativo de terra onde nada será construído devido à falta de financiamento e de estoques substanciais de edifícios vazios. “O fato de ter havido uma bolha continua a desencadear diversas consequências para o desenvolvimento futuro do mercado de investimentos. Os preços que as pessoas pagavam estão cravados em sua mente e nos balanços patrimoniais das instituições e dos bancos, o que vem tolhendo o desenvolvimento da indústria. Não há mercado. A diferença entre o preço de compra e o de venda é muito grande. Existe uma diferença enorme entre o que os investidores estão dispostos a pagar e o que os proprietários de bens imóveis desejam receber.”

Outra pessoa da plateia quis saber o que seria necessário para melhorar o investimento internacional. Para isso, é preciso ver o que se passa nas diferentes regiões: no Oriente Médio, disse Lohr, as perspectivas são boas para as empresas de investimentos, tanto nos mercados locais quanto internacionais. “Trata-se de uma tendência já em processo e que é impulsionada pelas incorporadoras, e não pelos bancos ou fundos soberanos. Os conglomerados de incorporadoras estabelecidos ganham rapidamente o mercado internacional. Eles não ficam apenas em Dubai ou Abu Dhabi. O principal elemento deflagrador nesse caso é a política e as relações políticas.”

Vegara falou sobre o caso de Cingapura, que passou a priorizar recentemente a criação de uma “solução urbana” para o fornecimento de moradia, transporte, água e outros elementos que tornam a vida urbana sustentável. “Existe um acordo de cooperação” entre o governo de Cingapura e o governo chinês para a criação de uma nova entidade capaz de conseguir os contratos necessários para a construção de novas cidades para 500.000 pessoas. A tecnologia e o conhecimento de gestão dos cingapurenses estão sendo utilizados para construir toda uma nova geração de cidades ecológicas”, disse Vegara. “É uma oportunidade impressionante. Contudo, na Espanha, o setor de bens imóveis se acha bastante fragmentado. No momento em que incursiona pela China, o projeto desenvolvido é pequeno, extremamente arriscado e sem nenhuma conexão institucional, nenhuma cobertura abrangente.”

A principal diferença entre a Ásia e a Europa é a organização, disse Lohr, salientando que na Ásia há muitas incorporadoras em busca de imóveis residenciais acessíveis “munidas de técnicas criativas, uma ideia clara de qual segmento servir e com custos bastante objetivos. Há possibilidade de margens de 20%. É uma oportunidade e tanto”. Schulte Eistrup admite a possibilidade de retornos da ordem de 20%. Além disso, salientou que no caso dos bancos espanhóis, “a Ásia está muito distante, e retornos de 20% trazem um certo risco embutido. Portanto, tudo depende do grau de risco que o indivíduo esteja procurando”.

De modo geral, o painel foi unânime no que diz respeito às inúmeras oportunidades de investimentos em bens imóveis que há pela frente. Houve também consenso em torno da necessidade de inovação na indústria e de investimentos não só em terra, mas também em pesquisa, sobretudo em virtude do crescimento populacional, das cidades e da demanda cada vez maior por bens imóveis residenciais. O caminho da recuperação, disse Vegara, “passa pelo diálogo entre a indústria de bens imóveis e as cidades”.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"O futuro dos bens imóveis: “Depende do grau de risco que se queira correr”." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [28 July, 2010]. Web. [25 May, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-futuro-dos-bens-imoveis-depende-do-grau-de-risco-que-se-queira-correr/>

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