O que o fim da Fannie Mae e do Freddie Mac significa para o futuro da casa própria

Até onde se sabe, a Fannie Mae e o Freddie Mac, associações federais de hipotecas, não foram as responsáveis pela crise imobiliária e hipotecária. Contudo, foram parte significativa do problema e levaram a um socorro emergencial bancado pelo contribuinte no valor de mais de US$ 130 bilhões.

Agora, na tentativa de proteger o contribuinte de futuras crises no setor, o governo Obama quer eliminar as duas empresas no decorrer de um período ainda não especificado e transferir a parte do leão do mercado de hipoteca para os credores privados. Seria uma mudança drástica, uma vez que o mercado privado encolheu nos últimos anos, deixando por conta do Freddie Mac, da Fannie Mae e do Departamento Federal da Habitação (FHA) a responsabilidade por cerca de 90% de todos os empréstimos de imóveis novos. O governo propõe também um papel reduzido para o FHA, que passaria a privilegiar a concessão de empréstimos para os necessitados.

De que forma o desaparecimento gradual da Fannie Mae e do Freddie Mac afetaria a disponibilidade de hipotecas, taxas de empréstimos e preços dos imóveis? No fim das contas, uma mudança assim tão drástica seria boa ou ruim para os proprietários de imóveis?

As opiniões variam, e ninguém sabe ao certo o que pode acontecer. Os mercados de hipoteca e de imóveis residenciais são complexos, por isso, uma experiência controlada que elimine o Freddie Mac e a Fannie Mae, mas que deixe tudo o mais da mesma maneira não é viável, observa Todd Sinai, professor de bens imóveis da Wharton. "Existe uma discussão sobre Fannie e Freddie terem reduzido com sucesso as taxas de hipoteca pagas pelos tomadores; ou se teriam aumentado a disponibilidade de hipotecas para eles; ou ainda, se teriam simplesmente se apropriado do subsídio implícito do governo gerando retornos mais elevados para os acionistas", diz Sinai. "Se ambas as instituições tiverem sido bem-sucedidas, conseguindo deixar mais barato e viável o crédito hipotecário, sua eliminação teria um impacto negativo sobre os preços dos imóveis residenciais."

Não se sabe ao certo se o mercado privado pode, ou teria condições, de absorver o volume de negócios da Fannie Mae e do Freddie Mac, que representam trilhões de dólares em empréstimos, de acordo com Susan M. Wachter, professora de bens imóveis da Wharton. "É uma boa pergunta", diz ela, ressaltando que mesmo com a participação do mercado privado, os tomadores não conseguiriam negociações atraentes como as que têm hoje.

"A hipoteca de 30 anos se tornaria mais cara", diz Wachter, acrescentando que, para alguns especialistas, poderia haver um aumento de 3%. Com o empréstimo de 30 anos a taxas fixas hoje de 5%, em média, esse percentual subiria para 8%, elevando o pagamento mensal para cada US$ 100.000 contratados de US$ 537 para US$ 733. Isso tornaria o empréstimo fixo de 30 anos "não competitivo" em relação aos empréstimos a taxas ajustáveis, diz Wachter. As hipotecas com taxas ajustáveis oferecem taxas menores porque os credores correm menos riscos, uma vez que podem elevar as taxas acompanhando as mudanças de condições do mercado.

Jack M. Guttentag, professor emérito de finanças da Wharton e responsável pelo site The Mortgage Professor, acredita que as taxas fixas deverão subir apenas três quartos de ponto percentual, em vez de três pontos. Contudo, com o fim das garantias de empréstimo das duas empresas que se retirarão do mercado, os credores passarão a exigir entradas maiores do que no passado, mostrando-se menos dispostos a conceder empréstimos a quem não tiver um histórico exemplar de crédito. Na verdade, as regras rígidas de empréstimo atuais, uma reação à crise recente, podem se tornar permanentes.

"As exigências de qualificação, por exemplo, são extremamente rigorosas hoje em dia", diz Guttentag, salientando que agora é impossível para um profissional autônomo conseguir uma hipoteca. "O principal motivo disso seria o aumento da entrada: 20% deverá se tornar o mínimo exigido pelo mercado."

As entradas mais elevadas reduzem o grau de risco em que o credor incorre, porque os tomadores relutam em deixar de pagar quando hipotecam a casa, e também porque um empréstimo menor em relação ao valor da casa permite que o credor recupere o que é seu na execução da hipoteca. Atualmente, a maior parte dos credores exige 20% de entrada; há alguns anos, porém, era possível conseguir um empréstimo sem entrada alguma. O governo Obama quer que as normas de concessão de crédito exijam pelo menos 10% de entrada, embora o FHA continue a oferecer empréstimos com entradas reduzidas a tomadores de menor poder aquisitivo.

O planejamento da retirada gradual de cena

A Fannie, Federal National Mortgage Association (Associação Hipotecária Federal), foi criada pelo governo em 1938 tendo se tornado empresa de capital aberto em 1968. O Freddie, Federal Home Loan Mortgage Corp. (Sociedade Federal Hipotecária de Crédito Habitacional) é uma empresa de capital aberto criada pelo governo em 1970 para fazer concorrência a Fannie Mae. Sua função principal consiste em comprar e garantir hipotecas emitidas por credores privados. Alguns empréstimos ficam nos livros da Fannie Mae e do Freddie Mac, mas a maioria é atrelada a papéis hipotecários vendidos aos investidores tal como outros títulos do governo e das empresas. Fannie e Freddie proporcionam aos investidores algumas garantias de que o pagamento dos juros e do principal será efetuado mesmo que o dono do imóvel não o faça.

Quando a Fannie era agência do governo, essas garantias eram respaldadas pelo governo federal — isto é, pelo contribuinte. Como empresas de capital aberto, porém, elas não contavam com esse respaldo explícito. Todavia, os investidores partiam do pressuposto de que como Fannie e Freddie eram "patrocinados pelo governo", este honraria as obrigações de ambas se necessário.

Em meados da década passada, a má gestão e o desejo das empresas de maximizar os lucros dos acionistas levaram-nas a adquirir e a dar garantias a hipotecas arriscadas emitidas por credores privados, inclusive empréstimos subprime a pessoas de histórico de crédito sofrível. Quando a bolha do mercado imobiliário estourou, a inadimplência dos donos de imóveis disparou, e Fannie e Freddie tiveram prejuízos enormes. Em setembro de 2008, o governo assumiu as empresas, tirou de cena os acionistas e concedeu empréstimos superiores a US$ 130 bilhões à guisa de socorro emergencial.

No mês passado, o Departamento do Tesouro e o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano enviaram ao Congresso uma proposta com três opções de extinção gradual das duas empresas.

"No passado, a política financeira e fiscal do governo incentivou a aquisição da casa própria e o investimento em bens imóveis em detrimento de outros setores da economia, deixando o contribuinte, em última análise, responsável por boa parte do risco incorrido por um mercado financeiro de bens imóveis que era muito mal supervisionado", diz a proposta. "No futuro, a principal função do governo se limitará à supervisão criteriosa e à proteção do consumidor, concessão de assistência especial aos proprietários e senhorios, bem como o respaldo cuidadosamente planejado com vistas à estabilidade do mercado e resposta à crise […] Pelo nosso plano, os mercados privados — sujeitos à supervisão e a normas rigorosas de proteção ao consumidor e ao investidor — serão a fonte principal do crédito hipotecário e arcarão com o ônus dos prejuízos."

O relatório insiste em que Fannie e Freddie funcionaram bem durante décadas, e só deixaram de cumprir seu papel devido à má gestão e supervisão regulatória precária durante um breve período. Embora afirme que as más práticas tenham sido restritas, o relatório recomenda assim mesmo o fechamento das empresas. O período de extinção gradual ainda será estipulado, embora o mais provável é que leve alguns anos. Não se sabe ao certo quando o Congresso discutirá a proposta.

A primeira opção, informa o relatório, "reduziria drasticamente o papel do governo como gente segurador e garantidor de hipotecas, limitando-o ao FHA e a outros programas voltados para o tomador de bom histórico de crédito e de renda baixa e moderada". Espera-se dos credores privados que eles forneçam a maior parte das hipotecas. A segunda opção é parecida, exceto que o governo forneceria um "mecanismo de proteção para garantir o acesso ao crédito durante uma crise imobiliária". A terceira opção também é reflexo da primeira, mas acrescenta um "programa de resseguro" como medida de apoio para um programa de seguro privado destinado a respaldar "papéis de uma série específica de hipotecas".

No decorrer do período de extinção gradual, o governo reforçaria várias exigências de empréstimos respaldados pela Fannie, Freddie e FHA, tornando-os basicamente menos atraentes estimulando assim os tomadores a buscarem o mercado privado. As tarifas, por exemplo, subiriam, enquanto os montantes máximos de empréstimos cairiam.

Os críticos da Fannie Mae e do Freddie Mac costumam salientar que outros países desenvolvidos não têm instituições semelhantes, mas Wachter assinala que em muitos deles o governo se envolve no mercado de hipoteca. "Na maior parte das demais economias, o governo tem um papel de peso no financiamento da moradia — especificamente, impedindo a falência de bancos grandes e pequenos", diz. "Na maioria dos mercados, as hipotecas são fornecidas pelos bancos. Quando as taxas de juros sobem, e a inadimplência aumenta em decorrência disso, os bancos são persuadidos a dar um tempo aos tomadores para evitar a execução de hipotecas, e é o que eles fazem."

Descobrindo um novo sistema

Se Fannie e Freddie forem fechadas, o que pode acontecer?

Teoricamente, as garantias dadas por ambas as empresas tornaram seguros seus papéis o suficiente para que os investidores se contentassem com taxas de juros menores do que teriam se a situação fosse outra.  As economias resultaram em taxas hipotecárias mais baixas, permitindo que as pessoas comprassem imóveis por preços mais em conta. É discutível se isso, de fato, aconteceu.

Muita gente, porém, acredita que as duas empresas tenham assegurado a disponibilidade da hipoteca de 30 anos a taxas fixas, de modo que o tomador pagasse o mesmo valor enquanto durasse o empréstimo. Outros países desenvolvidos não contam com empresas como a Fannie e o Freddie, e não costumam ter hipotecas fixas de longo prazo. Em vez disso, o tomador faz um empréstimo a taxas ajustáveis com taxas de juros que são recalculadas a intervalos regulares, o que pode elevar ou diminuir as prestações. Os empréstimos a taxas fixas são arriscados para o credor, mas seguros para o tomador; os empréstimos a taxas ajustáveis são seguros para o credor e arriscados para o tomador.

Wachter acredita que o empréstimo de 30 anos sobreviverá, mas se tornará tão caro que o tomador recorreria às taxas ajustáveis que, geralmente, têm menor incidência de juros no momento de sua aprovação. Isso coloca o dono do imóvel numa situação de risco maior, porque as taxas ajustáveis costumam ser alteradas a cada 12 meses. Quando as taxas sobem, os ajustes exigem pagamentos mensais mais elevados, o que pode interferir no orçamento doméstico.

"As hipotecas de taxas ajustáveis transferem o risco da taxa de juros para as famílias, o que não é nenhum problema em cenários de taxas de juros em declínio, mas que poderá vir a ser um problema para as famílias e para a estabilidade da economia em cenários de taxas de juros em elevação", diz Wachter.

Uma maior variação nas mensalidades da hipoteca torna os preços dos imóveis mais voláteis. As taxas de juros baixas permitem aos tomadores contratar um maior volume de empréstimos, o que os leva a estimularem a subida dos preços, ao passo que as taxas elevadas têm o efeito oposto. Wachter acredita que a ampla disponibilidade das hipotecas de 30 anos a taxas fixas amorteceram as incertezas e reduziram a volatilidade do preço da moradia, ajudando a manter a economia estável. A crise financeira recente foi deflagrada pela elevação das mensalidades das hipotecas no momento em que as taxas ajustáveis foram ajustadas para cima, causando o estouro da bolha dos preços dos imóveis.

Atualmente, as taxas ajustáveis constituem apenas uma pequena fração das novas hipotecas, porque os tomadores preferem os empréstimos a taxas fixas aproveitando as taxas baixas de hoje nos contratos de longo prazo.  Se as hipotecas a taxas ajustáveis dominassem o mercado, um aumento nas taxas de juros levaria rapidamente à queda dos preços dos imóveis residenciais, diz Wachter. Ela observa que alguns países em que as taxas ajustáveis são predominantes estão trabalhando para ampliar o papel dos empréstimos a taxas fixas para tornar seus mercados mais estáveis. No Reino Unido, diz ela, o governo está "empenhado no desenvolvimento de mercados secundários para aumentar a disponibilidade de hipotecas a taxas fixas, de modo que seja possível atenuar o choque de pagamentos no caso da subida das taxas de juros".

A maior volatilidade nos preços da habitação seria outra razão para os credores se comportarem de modo mais restritivo, acrescenta Guttentag. "Quando os preços dos imóveis estão subindo, não importa o tipo de crédito que você concede", diz ele, porque a elevação dos valores possibilita ao credor executar a hipoteca por um valor suficiente para cobrir a dívida. "Durante um período em que as expectativas são de queda de preços, o efeito observado é o oposto."

Por que os donos de imóveis sempre torcem para que os preços subam? Um razão seria que a elevação dos preços faz com que os proprietários se sintam mais ricos, embora essa não seja uma situação interessante para o inquilino que deseja se tornar proprietário, observa Sinai. Na verdade, a sensação de maior riqueza é ilusória, porque o próximo imóvel do proprietário também estará mais caro, enxugando quaisquer ganhos obtidos com o imóvel atual. A diferença entre o valor devido e a hipoteca (home equity) é dinheiro no bolso somente quando o indivíduo migra para um imóvel de valor menor, conforme fazem alguns aposentados.

Há, todavia, uma outra razão para que os proprietários de imóveis residenciais torçam pela elevação dos preços. "Os preços dos imóveis são muito importantes quando as pessoas têm hipotecas", ressalta Sinai. Se um tomador dá uma entrada de 20%, uma queda de 10% no valor dos imóveis eliminaria 50% do investimento, ao passo que uma elevação de 10% produziria um ganho de 50%.

Sem Fannie e Freddie para converter as hipotecas em valores mobiliários, o que tomaria o lugar de ambas? O governo Obama parte do pressuposto de que o mercado privado de securitização, tão vibrante há alguns anos e hoje moribundo, se tornará saudável novamente.

Além disso, Timothy F. Geithner, secretário do Tesouro, diz que os EUA deveriam criar um sistema de "títulos cobertos" para o financiamento de hipotecas. Esse sistema, usado em alguns países da Europa, atrela hipotecas a papéis vendidos a investidores de um modo parecido como fazem Fannie e Freddie. Contudo, no caso dos títulos cobertos, o emissor mantém as obrigações em seus livros, em vez de simplesmente lavar as mãos depois que os papéis são vendidos, conforme ocorre nos EUA. Os títulos cobertos têm, portanto, o objetivo de dar aos emissores maiores incentivos para que sejam cuidadosos na hora de aprovar hipotecas.

Guttentag é favorável a um sistema desse tipo na Dinamarca, em que os credores atrelam as hipotecas a títulos vendidos aos investidores. Assim como os títulos cobertos, os títulos dinamarqueses continuam nos livros do credor, dando a ele um incentivo para que seja cuidadoso na hora de conceder um empréstimo. A principal diferença é que na Dinamarca o credor continua responsável pelo empréstimo, evitando o conflito de interesses que pode surgir entre os responsáveis pelo empréstimo e os proprietários dos papéis lastreados em hipotecas. Guttentag diz que o sistema dinamarquês permite também que o tomador procure com mais facilidade o melhor negócio.

A extinção de Freddie e Fannie, mesmo que gradual, pode ser arriscada se não houve nenhum plano claro a seguir, adverte Guttentag. "Trata-se de duas instituições importantes demais para a segurança do mercado", diz ele. Sua sugestão é que ambas concorram para assumir um sistema ao estilo do sistema dinamarquês, sendo que o vencedor sobreviveria, e o perdedor seria extinto.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

Close


Para uso pessoal:

Por favor, use as seguintes citações para referências de uso pessoal:

MLA

"O que o fim da Fannie Mae e do Freddie Mac significa para o futuro da casa própria." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [06 April, 2011]. Web. [20 January, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-que-o-fim-da-fannie-mae-e-do-freddie-mac-significa-para-o-futuro-da-casa-propria/>

APA

O que o fim da Fannie Mae e do Freddie Mac significa para o futuro da casa própria. Universia Knowledge@Wharton (2011, April 06). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-que-o-fim-da-fannie-mae-e-do-freddie-mac-significa-para-o-futuro-da-casa-propria/

Chicago

"O que o fim da Fannie Mae e do Freddie Mac significa para o futuro da casa própria" Universia Knowledge@Wharton, [April 06, 2011].
Accessed [January 20, 2019]. [http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-que-o-fim-da-fannie-mae-e-do-freddie-mac-significa-para-o-futuro-da-casa-propria/]


Para fins Educacionais/Empresariais, use:

Favor entrar em contato conosco para usar com novos propósitos artigos, podcasts ou vídeos através do nosso formulário de contato para licenciamento de conteúdo. .

 

Join The Discussion

No Comments So Far