O tomador como vítima: o papel do crédito predatório na crise das hipotecas de alto risco

O problema dos empréstimos predatórios, que mal dava sinal de existência há um ano, cresceu e hoje ganhou status de crise absoluta, tornando-se objeto de proposição de inúmeras soluções. Entre elas, uma lei que impeça o empréstimo predatório que, via de regra, é tido como fator por trás da concessão de tantos empréstimos a taxas subprime aos tomadores de histórico de crédito ruim.

 

Mas, o que é o empréstimo predatório? Em que condições ele prospera? “Empréstimo predatório é um termo muito usado atualmente, mas as pessoas querem dizer coisas diferentes quando o utilizam”, observa David K. Musto, professor de finanças da Wharton e co-autor de um estudo intitulado “Empréstimos predatórios em um mundo racional” [Predatory Lending in a Rational World], juntamente com os professores de finanças Philip Bond e Bilge Yilmaz. Trata-se de uma análise dos incentivos teóricos dados aos credores para a concessão de empréstimos predatórios.

 

“Para nós, o termo designa uma situação em que o empréstimo concedido a um indivíduo reduz sua expectativa de nível de riqueza”, diz Musto. “Esse é um exemplo em que eu, por exemplo, sou o credor predatório […] Eu, o credor, sei alguma coisa a mais sobre a forma como esse empréstimo evoluirá.”

 

Há três condições de mercado associadas ao crédito predatório, de acordo com Musto e seus colegas: há pouca concorrência entre credores, os donos de imóveis já saldaram uma parte significativa do empréstimo hipotecário contraído e os tomadores estão mal informados sobre os riscos da operação. Em conversas informais, o empréstimo predatório refere-se a um empréstimo que é ruim para o tomador. “Isto, porém, nos remete à seguinte pergunta: o que explica a existência desses empréstimos nos casos de contratação voluntária?”, indagam os autores.

 

Para muita gente, os empréstimos com taxas de juros extremamente elevadas são predatórios. Os críticos costumam citar os empréstimos de curto prazo consignados no contracheque (payday loans), que cobram um valor anual superior a 100% para empréstimos tomados em antecipação ao contracheque seguinte. Os empréstimos que colocam os tomadores em uma situação de alta probabilidade de calote são também chamados de predatórios. Aí se incluem as hipotecas de “amortização negativa”, que permitem aos tomadores fazer pagamentos extremamente baixos, o que resulta no aumento do saldo devedor ao longo do tempo, e não o contrário.

 

Contudo, empréstimos que são mau negócio para alguns tomadores podem ser bons para outros. Os payday loans poderão ser uma opção razoável para um trabalhador com necessidade imediata de crédito, já que ele pagará rapidamente a dívida contraída, pois prefere uma taxa de juros elevada a curto prazo em vez da papelada e da demora típicas do empréstimo mais convencional feito em um banco ou em uma cooperativa de crédito. A hipoteca de amortização negativa talvez faça sentido para um tomador mais maduro e disciplinado, cuja renda seja irregular; alguém, por exemplo, que viva de comissão ou cujo bônus de fim de ano represente uma parte significativa do seu pagamento.

 

As hipotecas subprime, ou de alto risco, são de vários tipos, porém costumam ter diversas características em comum. Elas começam, inicialmente, com uma “taxa sedutora” — uma taxa baixa que mantém os primeiros pagamentos em um patamar acessível e facilita a adesão do candidato interessado. Depois de um, dois ou três anos, as taxas de juros são reajustadas calculando-se uma “margem” de 6 ou mais pontos percentuais tomando-se como referência uma taxa flutuante consolidada, como o rendimento de um ano dos títulos do Tesouro americano. De modo geral, o reajuste implica um aumento drástico nos pagamentos mensais; em alguns casos, esse montante praticamente dobra. Por fim, muitos empréstimos do tipo subprime comportam multas sobre pagamentos antecipados, o que os torna extremamente caros e proibitivos para que sejam refinanciados durante os dois ou três primeiros anos.

 

Os tomadores de empréstimos subprime são geralmente descritos como pessoas de histórico de crédito ruim e que não têm condições de obter empréstimos convencionais — pessoas com histórico de crédito instável ou de baixa renda. Contudo, nem todos os tomadores do segmento se encaixam nesse modelo. Alguns empréstimos — ninguém sabe quantos — foram contraídos por pessoas que tinham condições de obter um empréstimo convencional, porém foram desviadas para produtos subprime por corretores em busca de comissões muito acima do normal pagas por esse tipo de empréstimo. Outros tomadores com bom histórico de crédito talvez tenham se sentido atraídos pelas taxas sedutoramente baixas do subprime. Alguns, ao que tudo indica, recorreram ao subprime para comprar uma segunda casa ou para investir em propriedades.

 

Portanto, não se sabe ao certo quantos tomadores de subprime foram realmente vítimas do crédito predatório e quantos simplesmente tiveram azar com empréstimos arriscados que contraíram conscientemente. Depois que as taxas de juros de curto prazo subiram drasticamente, no início do verão de 2004, os empréstimos subprime foram reajustados a taxas extremamente altas. Nesse ínterim, a bolha imobiliária estourou e os preços das casas começaram a cair, dificultando terrivelmente para os tomadores o refinanciamento em termos melhores ou a venda das propriedades adquiridas. As execuções aumentaram substancialmente.

 

Musto e seus colegas não analisam os empréstimos predatórios oriundos de fraudes, como os casos em que os credores ou corretores de hipoteca iludiam os tomadores em relação aos termos dos empréstimos que ofereciam. Tais casos poderiam ser tratados dando esclarecimentos aos tomadores e adotando-se documentos escritos de forma mais cristalina, observam.

 

Em vez disso, os pesquisadores se concentraram em situações em que os termos de empréstimo eram claros para os tomadores, mas mesmo assim se viram prejudicados. “Como podem os empréstimos prejudicar um tomador racional que sabe ler um contrato?” indagam os autores.

 

Resposta: “O ato predatório pode surgir no momento em que o credor dispõe de informações privadas adicionais acerca das perspectivas do tomador” em relação à sua capacidade ininterrupta de pagamento. O credor tem experiência com milhares de tomadores em circunstâncias similares. Um tomador, mesmo quando ele é capaz de compreender os termos de um contrato de empréstimo, talvez não tenha uma idéia clara se conseguirá se manter em dia se os juros subirem, se os preços das casas caírem, se um dos cônjuges perder o emprego ou se ocorrer alguma outra adversidade.

 

Por que haveria um credor de conceder uma hipoteca a um tomador sabendo que o risco de calote é alto? É um jogo de números. O credor sabe por experiência própria que muitos tomadores não darão calote. Embora o risco de calote seja maior em se tratando de empréstimos de alto risco, o custo é compensado pelas taxas de juros mais altas cobradas de todos esses tomadores, e o credor sabe que poderá recuperar o dinheiro executando a hipoteca do indivíduo inadimplente.

 

“Os críticos do comportamento dos bancos nos mercados de empréstimos subprime dizem que os tomadores têm um julgamento equivocado em relação à verdadeira possibilidade de calote e a possível perda de suas casas, embora os credores saibam quais sejam de fato as chances de isso acontecer […] Contudo, eles recuperam o suficiente nas execuções das hipotecas, por isso não deixam de emprestar”, observam Musto e seus colegas.

 

Para garantir a recuperação de um montante substancial por ocasião da execução, os credores predatórios tendem a se preocupar principalmente com os proprietários que já acumularam um alto grau de “posse” sobre suas casas, assegurando assim que o imóvel possa ser vendido no momento da execução por um montante tal que cubra a dívida dos tomadores. Isso explica por que tantos empréstimos predatórios se acham associados a empréstimos calçados no volume de prestações já pagas do imóvel. Os empréstimos predatórios são, com freqüência, concedidos a donos de imóveis que utilizarão o dinheiro para efetuar melhoras no imóvel, o que eleva a garantia da propriedade e amplia a margem de segurança do credor, assinalam os autores.

 

A concorrência entre credores pode atenuar a virulência dos empréstimos predatórios, uma vez que eles precisam apelar para os tomadores oferecendo-lhes condições de empréstimos cada vez melhores.

 

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Contudo, a concorrência não funciona tão bem quando os tomadores dispõem de um volume grande prestações pagas e poucas perspectivas de manter os pagamentos em dia, observam os autores. Em casos assim, os tomadores podem se tornar vítimas dos credores com quem já mantêm negócios. Credores rivais ficam assustados diante das perspectivas pouco alvissareiras dos tomadores. Contudo, o credor atual do proprietário, em face da ameaça da perda imediata em caso de calote, poderá oferecer um novo empréstimo na esperança de obter à força do tomador mais alguns pagamentos. A taxa atraente do novo empréstimo manterá o tomador a salvo por mais tempo. Embora o tomador se veja em uma situação ainda pior mais tarde, isto é, no momento em que a taxa for reajustada, o credor parte do princípio de que o calote virá de qualquer maneira.

 

“Você será vítima do custo da execução em algum momento”, diz Musto em relação ao credor. “A única pergunta que resta fazer então é a seguinte: você quer tirar mais dinheiro do sujeito ou vai executá-lo agora mesmo? A existência de concorrentes não ajuda muito alguém seriamente endividado no empréstimo atual.”

 

Em outras situações, os tomadores com boas perspectivas de pagamento se dispõem a contrair empréstimos que agreguem valor a eles, como cerimônias de casamento ou financiamento do estudo universitário, mas nada fazem para aumentar o valor do imóvel na execução. Nesses casos, credores predatórios fornecerão o dinheiro necessário mesmo que isso amplie as chances de calote do tomador, desde que haja um montante significativo de prestações pagas. “O que realmente fomenta esse tipo de atitude predatória é o alto valor da garantia”, diz Musto.

 

O trabalho de Musto, Bond e Yilmaz proporciona um novo insight sobre diversas abordagens de políticas públicas relativas a empréstimos.

 

O estudo diz, por exemplo, que o Community Investment Act, de 1977, pode ajudar a frear a concessão de empréstimos predatórios. A lei obriga os bancos e outros credores a concederem empréstimos em mercados que, do contrário, eles evitariam. A lei não surtiria efeito — incentivando o empréstimo predatório — em casos em que um único credor migrasse para um segmento onde antes não houvesse credor algum, uma vez que o monopólio resultante disso permitira ao credor impor termos onerosos ao tomador.

 

O Equal Credit Opportunity Act, de 1976, também não daria certo em algumas circunstâncias, observam os autores. A lei proíbe fazer discriminação de tomadores com base na raça, cor, religião, sexo, estado civil, idade e outros critérios, dificultando para o credor a identificação de tomadores com alto risco de calote. Isto significa, portanto, que os empréstimos são oferecidos a pessoas que, do contrário, teriam negada essa possibilidade. Os credores compensam isso empurrando produtos com taxas de juros elevadas e outros termos associados a empréstimos predatórios.

 

De acordo com os autores, algumas leis criadas especificamente para os casos de empréstimos predatórios provavelmente ajudem a frear tal prática. A Lei de Empréstimos Predatórios da Carolina do Norte, de 1999, é tida por muita gente como modelo nesse sentido. Ela vale para hipotecas de 300.000 dólares ou menos, cobra mais de 8% acima da referência proporcionada pela taxa do Tesouro americano, proíbe amortização negativa, aumentos das taxas de juros posteriores a um calote por parte do tomador, pagamento final de uma dívida substancialmente maior do que aqueles que o precederam e outras características associadas à concessão predatória de empréstimos.

 

Leis assim, que têm como alvo os empréstimos com altas taxas de juros, podem funcionar, avaliam os autores do estudo. “A principal resposta do legislativo aos empréstimos predatórios consiste em submeter os empréstimos de juros elevados ao tomador a uma avaliação severa”, concluem. “Em nossa opinião, essa política poderá ser eficaz na redução da incidência de atos predatórios.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"O tomador como vítima: o papel do crédito predatório na crise das hipotecas de alto risco." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [05 March, 2008]. Web. [22 July, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-tomador-como-vitima-o-papel-do-credito-predatorio-na-crise-das-hipotecas-de-alto-risco/>

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O tomador como vítima: o papel do crédito predatório na crise das hipotecas de alto risco. Universia Knowledge@Wharton (2008, March 05). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-tomador-como-vitima-o-papel-do-credito-predatorio-na-crise-das-hipotecas-de-alto-risco/

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"O tomador como vítima: o papel do crédito predatório na crise das hipotecas de alto risco" Universia Knowledge@Wharton, [March 05, 2008].
Accessed [July 22, 2019]. [http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-tomador-como-vitima-o-papel-do-credito-predatorio-na-crise-das-hipotecas-de-alto-risco/]


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