Reforma hipotecária na Espanha: com quem o locatário fez a hipoteca, com o banco ou com a imobiliária?

“Quando há uma mudança de regras no meio do jogo, todos são prejudicados, inclusive os consumidores. As prestações das hipotecas ficam mais caras. Quanto mais exigências, mais caro se torna o produto e por isso não acredito que isso tenha um final feliz.” Foi com essa franqueza que se manifestou o presidente do banco espanhol BBVA, Francisco González, há algumas semanas durante a apresentação dos resultados anuais da instituição. Ele se referia ao anúncio feito alguns dias antes pelo ministro da Economia espanhol Luis de Guindos a respeito da reforma da Lei Hipotecária, uma vez que a Espanha terá de passar a utilizar a diretriz europeia sobre contratos de crédito entre entidades financeiras e consumidores. Apesar disso, os especialistas se mostram cautelosos e aguardam para ver o que o anúncio trará de concreto. “Por enquanto, a única regulação que está em processo de tramitação formal e que adota, apenas parcialmente, o disposto na diretriz comunitária é o anteprojeto de lei sobre créditos imobiliários”, explica Cristina Calvo, sócia do escritório de advogados Ashurst na área de direito imobiliário e professora do Icade.

Embora a medida faça parte de uma reforma muito mais ampla da que planeja o governo, se for adiante, introduzirá um grande número de mudanças importantes com implicações diretas não apenas para as instituições financeiras, mas também para outros agentes do setor. “O principal objetivo é a criação de um mercado de crédito mais transparente e que aumente o grau de proteção dos consumidores que celebram contratos de prestações para a aquisição de bens imóveis para fins residenciais”, diz Calvo. Entre todas essas medidas, uma das mais importantes, por seu impacto na comercialização de hipotecas, é a que oferece a possibilidade às imobiliárias de atuar como intermediárias na venda de créditos. Os especialistas enfatizam que elas não poderão oferecer hipotecas por conta própria, mas apenas em nome das instituições financeiras com as quais trabalhem. Além disso, esses agentes receberão um passaporte europeu, de modo que possam atuar em todos os países da União Europeia (UE).

Isso não significa que a autorização será concedida no momento de aprovação do anteprojeto, já que as imobiliárias que queiram adotar o novo sistema para venda de hipotecas em toda a UE terão de atender a uma série de requisitos. Conforme estabelece a minuta do governo, e que segue os passos estabelecidos pela diretriz europeia, qualquer interessado em se converter em intermediário financeiro para a aquisição de moradia em outro país da União terá de se submeter a um processo de aprovação por parte da autoridade competente e ser objeto de supervisão permanente por meio da inscrição em um registro que, no caso espanhol, será gerido pelo Banco da Espanha. Além disso, para aquelas agências que trabalhem apenas com uma única instituição, será preciso que se submetam ao escrutínio dela, já que, em última instância, o banco será responsável perante as autoridades por qualquer infração cometida por um intermediário que atue em seu nome.

Apesar disso, nem todas poderão se beneficiar igualmente da medida. De acordo com Sergio Costa, professor da Universidade Pompeo Fabra, “as imobiliárias que hoje lideram o setor terão muitas vantagens, já que possuem a estrutura administrativa e a especialização necessária exigida pela legislação”. Contudo, em sua opinião, “será muito difícil, a curto prazo, para que as imobiliárias de pequeno porte cumpram todos os requisitos impostos pelo anteprojeto. Falta a elas a especialização necessária, além de funcionários especializados”.

Requisitos

A lista de requisitos a ser cumprida por uma imobiliária para comercializar hipotecas é bastante longa, já que, entre outras coisas, ela terá de dispor de um seguro de responsabilidade civil profissional ou aval bancário; terá de ter conhecimentos mínimos necessários sobre os produtos que comercializa, embora o ministério da Economia e Concorrência não tenha estabelecido ainda os critérios nesse sentido; deverá ainda lidar com os procedimentos escritos, bem como ter a capacidade técnica e operacional para o cumprimento dos requisitos de transparência impostos pela norma (deverá, inclusive, informar a remuneração dos intermediários); terá de ser agente de prestígio reconhecido; dispor de meios internos para a resolução extrajudicial de queixas dos consumidores; não ter antecedentes penais por delitos graves, seja contra a propriedade, seja no exercício das atividades financeiras; apontar um representante para o Serviço Executivo da Comissão de Prevenção de Lavagem de Capitais e Infrações Monetárias.

Cumpridos esses requisitos, qualquer imobiliária poderá comercializar créditos em outros países da UE. Será necessário apenas comunicar ao Banco da Espanha, que notificará o país em questão. O reconhecimento é automático, sempre que tenha a aprovação de um país membro da UE. A única exceção prevista na norma diz que tais serviços não poderão ser prestados em um país em que o banco não esteja autorizado a conceder hipotecas. Por exemplo, na Espanha as imobiliárias estrangeiras só poderão oferecer empréstimos hipotecários de entidades financeiras que tenham permissão (ou registro de transação bancária) para operar no país.

Impacto nos mercados

Os especialistas alertam para o fato de que essas mudanças introduzirão uma mudança importante no mercado com o surgimento de novos atores e com a maior concorrência no mercado de hipotecas de toda a UE. A primeira conclusão é que os bancos ganham com a rede de comercialização de créditos, ao passo que as imobiliárias inaugurarão uma nova linha de negócios. “Seria uma forma de fazer a internacionalização dos bancos em nível europeu através das próprias imobiliárias. Serão beneficiados principalmente os bancos de nível intermediário que tenham intenção de ampliar seus negócios fora do país com um custo operacional mais baixo, já que as imobiliárias se encarregarão de atrair clientes”, explica Sergio Costa. De igual modo, segundo Costa, as imobiliárias poderão se beneficiar dessa possibilidade de internacionalização, especializando-se no mercado europeu. Assim, “não podemos nos esquecer de quase praticamente todos os bancos têm imobiliárias próprias”, diz. A nova legislação também será benéfica a seus interesses de forma indireta.

Uma análise em profundidade do anteprojeto mostra que as implicações para ambos os setores são grandes. Por exemplo, Cristina Calvo, da Ashurst, lembra que, no caso das imobiliárias, “evidentemente seremos forçados a cumprir os requisitos mencionados”, obrigando-as a adotar níveis mais elevados de transparência. “Elas também serão bastante afetadas no que diz respeito ao treinamento de seus funcionários, habilitando-os a prestar esses serviços”, acrescentou. De fato, se há alguma coisa que o anteprojeto enfatize de modo especial é precisamente esse aspecto. Isso vale também para os bancos. “As instituições financeiras serão obrigadas a formar trabalhadores para que conheçam muito bem os produtos e serviços oferecidos aos consumidores”. O objetivo não é outro senão explicar aos particulares o que estão contratando. “Não nos esqueçamos de que a informação dada pelos empregados dos bancos sobre as chamadas preferentes [instrumentos complexos que foram vendidos a pequenos poupadores a partir de 2009, os quais acusaram posteriormente as entidades de fraude] foi claramente insuficiente devido, entre outros motivos, à falta de entendimento sobre esses produtos por parte de quem os comercializava”, observa Calvo, do Icade.

Isso explica por que a reforma não se resumirá apenas à possibilidade de que as imobiliárias comercializem empréstimos em toda a UE, tratando mais profundamente também de outras questões que afetam diretamente, sobretudo, as instituições financeiras, e que deverão ser levadas em conta por seus intermediários na hora em que as hipotecas forem oferecidas. É o caso, por exemplo, dos gastos de gestão e de constituição de empréstimos. Se a minuta for aprovada, qualquer comissão ou gasto deverá obedecer aos serviços efetivamente prestados e cujo custo possa ser provado. “Não há lugar, no caso, para números fictícios que causem prejuízo ao mutuário”, observa Cristina Calvo. A norma também impõe limites às comissões de abertura e reembolso antecipado, seja parcialmente ou por cancelamento total. As primeiras deverão ser pagas de uma única vez e englobar todos os gastos, desde o estudo da hipoteca ou sua tramitação até a concessão do crédito. Com relação às comissões de reembolso antecipado, essas deverão se basear no impacto real do cancelamento para a entidade financeira por facilitar o pagamento antecipado, mas não poderão obedecer a outros critérios. Atualmente, uma das fórmulas mais habituais consiste em estabelecer um percentual fixo em função da quantidade amortizada, independentemente da quantia.

Outra modificação importante é que o anteprojeto procura “eliminar os possíveis conflitos de interesse dos operadores dos mercados de crédito e moradia desvinculando as políticas de remuneração da comercialização de um número ou de um tipo determinado de contratos de crédito”, explica Calvo. Essa mudança afeta os bancos, que se verão obrigados a mudar sua política de retribuição nos casos em que estiver fixada em função da colocação de produtos entre os consumidores, como é o caso das imobiliárias, que a partir de agora venderão hipotecas, já que terão limites para fixar os salários em função das vendas reais feitas. Para os particulares, essas modificações serão vantajosas. “As imobiliárias terão acordos com vários bancos. Desse modo, um consumidor poderá ter acesso a condições mais vantajosas para negociar diretamente com uma instituição financeira”, observa Sergio Costa, da Universidade Pompeo Fabra.

Por fim, “a reforma tem como objetivo restaurar a confiança do consumidor no mercado de crédito”, conclui Cristina Costa, do Icade. Embora não se possam esquecer as repercussões que terão na prática diária das instituições financeiras e dos agentes implicados na comercialização de créditos, estes serão também afetados positivamente pelas novas garantias oferecidas aos particulares. Resta saber como o governo fará o restante da reforma já pendente e anunciado, mas que não deixa de criar incerteza no setor financeiro à espera de conhecer os detalhes da nova minuta da Lei das Hipotecas. Isso afeta especialmente o setor que pede segurança jurídica e que defendeu nas últimas semanas o funcionamento do mercado hipotecário.

Em fins de janeiro, a presidente do Banco Santander, Ana Patricia Botín, lembrou que “o mercado de hipotecas funcionou muito bem porque existe segurança jurídica e transparência, o que se deve preservar”. Os números confirmam sua observação, já que o custo da hipoteca na Espanha “se manteve um ponto abaixo da média da Europa”, o que permitiu que “83% dos espanhóis adquirissem casa própria”. O presidente do Bankia, José Ignacio Goirigolzarri, se manifestou nessa mesma linha ao dizer: “Temos que preservar um mercado hipotecário que, na Espanha, foi extraordinário para 98% das pessoas”. É uma tese da qual parece compartilhar também o ministério da Justiça espanhol que, diferentemente do que acontece na economia, tem se mostrado favorável à reforma de alguns artigos apenas. Longe de tranquilizar o setor, o enfrentamento interno dentro do próprio Executivo só vem acrescentar maior incerteza a um setor que há anos espera a aprovação da diretriz europeia, cujo atraso é de dez meses no governo interino.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Reforma hipotecária na Espanha: com quem o locatário fez a hipoteca, com o banco ou com a imobiliária?." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [15 February, 2017]. Web. [20 August, 2017] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/reforma-hipotecaria-na-espanha-com-quem-o-locatario-fez-hipoteca-com-o-banco-ou-com-imobiliaria/>

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Reforma hipotecária na Espanha: com quem o locatário fez a hipoteca, com o banco ou com a imobiliária?. Universia Knowledge@Wharton (2017, February 15). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/reforma-hipotecaria-na-espanha-com-quem-o-locatario-fez-hipoteca-com-o-banco-ou-com-imobiliaria/

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"Reforma hipotecária na Espanha: com quem o locatário fez a hipoteca, com o banco ou com a imobiliária?" Universia Knowledge@Wharton, [February 15, 2017].
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