Submergir ou se proteger: riscos e recompensas de se ter uma casa

Cerca de 11 milhões de proprietários de imóveis residenciais que compraram suas casas quando o mercado imobiliário estava com os preços nas alturas, antes da crise econômica, ou que conseguiram ganhar dinheiro com elas através de refinanciamentos imediatos, passam agora pelo drama de ter uma dívida superior ao valor do seu imóvel. Essas pessoas — cerca de 1/5 das quais têm hipotecas — são em número suficiente para fazer com que até mesmo o consumidor mais indiferente pense duas vezes antes de comprar um imóvel, sobretudo num momento em que os principais índices de preços mostram uma debilidade contínua nos mercados em todo o país. De acordo com o índice composto de preços Case-Shiller, que abrange 10 cidades, os preços reais das casas caíram mais de 31% entre o final de 2005 e 2008.

Todavia, o receio dos candidatos a donos de imóveis residenciais talvez não seja de todo justificado. Embora a mudança no valor dos imóveis possa desestimular sua aquisição, uma nova pesquisa da Wharton mostra que adquirir uma casa é menos arriscado que se imagina, e pode ser a proteção ideal contra a volatilidade dos preços do mercado de habitação, contanto que o comprador não se endivide exageradamente para adquiri-la.

Num estudo intitulado “A aquisição da casa própria pode servir de proteção contra o risco de mudança?” ["Can Owning a Home Hedge the Risk of Moving?"], Todd Sinai, professor de bens imóveis, e Nicholas S. Souleles, professor de finanças, ambos da Wharton, analisam o risco de se ter uma casa entre os consumidores que migram de um mercado habitacional para outro. Os autores utilizam dados do censo para rastrear o comportamento das pessoas e para analisar a volatilidade dos preços dos imóveis residenciais nos mercados em que as pessoas vivem e naqueles para os quais tendem a migrar. Quando se leva em conta a correlação entre os preços das casas nesses mercados imobiliários correspondentes, os aumentos e as diminuições de preços ficam mais próximos do que no mercado como um todo, reduzindo a volatilidade, ou risco, próprio da aquisição de uma casa.

Em outras palavras, ao comprar um imóvel novo, o consumidor se protege de preços que poderiam alijá-lo do mercado imobiliário para o qual pode vir a se deslocar posteriormente, explicam os autores. Sinai diz que embora os donos de imóveis sempre se preocupem com o valor de mercado de sua propriedade, o que realmente importa é o preço relativo — ou como esse valor se comporta em relação ao preço da moradia de um novo mercado para onde poderão migrar. Uma casa não é um ativo qualquer, não é como ações, diz ele, porque quem o vende precisa substituí-lo por algum lugar onde possa morar. “Se o preço de uma casa aumenta em US$ 10.000, a casa continua a ser a mesma, a cozinha também não muda. Só porque vale mais no papel isso não quer dizer que algo tenha mudado”, observa Sinai. “E se uma casa nova, numa cidade nova, teve o preço aumentado em US$ 10.000, o proprietário de uma imóvel residencial poderá cobrir essa diferença com ganhos de capital. Já quem aluga um imóvel não teria a mesma sorte.”

A pesquisa amplia uma ideia que, segundo Sinai, sempre foi do conhecimento dos corretores locais: se um comprador acha que deveria morar em um determinado local no futuro, a aquisição de um imóvel pequeno na região ajudará a tornar a transição desejada mais fácil posteriormente, mesmo que os preços subam depressa. Se os preços baixarem, a casa pretendida também diminuirá de preço. Sinai e Souleles constataram que a mesma ideia se aplica se o comprador preferir morar em uma comunidade diferente no futuro. É por isso que, de acordo com o estudo, muitos proprietários se mudam para uma cidade parecida com a que deixaram para trás.

MBAs ambulantes

Para compreender melhor o verdadeiro impacto das mudanças nos preços dos imóveis, Sinai e Souleles examinaram os dados das famílias dos censos americanos de 1980, 1990 e 2000. Em todos eles, levaram em conta 12 milhões de pontos produzidos pelos dados como, por exemplo, os preços das casas, estatísticas de ocupação e preços de aluguéis em prédios de apartamentos sofisticados em 44 grandes mercados. Os pesquisadores mantiveram sob controle inúmeras variáveis, entre elas escolaridade e estado civil, e descobriram que a correlação do aumento real do preço das casas em áreas metropolitanas parecidas era maior do que a média de todos os demais mercados.

O estudo mostra que a correlação média do aumento dos preços dos imóveis nas áreas metropolitanas dos EUA que dispõem de dados estatísticos é de 0,35. Contudo, depois de tabular em que localidades os donos de imóveis realmente gostariam de morar, a correlação média aumentou substancialmente passando para 0,60. O 75º. percentil superior de deslocamentos correlatos tem uma taxa ainda maior de 0,89.

“Mostramos que em tais movimentos correlatos, a posse de um imóvel residencial protege seu dono contra a exposição ao risco do mercado imobiliário, porque seu preço de venda [oscila para baixo e para cima] juntamente com os preços das casas em seu provável novo mercado”, observam os autores. Esse efeito é mais preponderante do que se imaginava anteriormente, embora os preços possam variar consideravelmente de um mercado para outro, “as famílias tendem a se deslocar entre mercados imobiliários extremamente parecidos”.

Sinai diz que o estudo foi inspirado por estudantes de MBA que sempre perguntavam se deviam comprar uma casa na Filadélfia enquanto estudavam na Wharton, ou se deveriam comprá-la depois de se formarem e de terem se mudado para uma nova cidade, onde possivelmente não ficariam mais do que alguns anos. “Isso me fez pensar: será que meus alunos da Filadélfia realmente corriam algum risco se adquirissem uma casa durante o tempo em que estavam na Wharton? E, se forem para Nova York, e ficarem por lá cinco ou seis anos, será que deveriam comprar um apartamento? Até que ponto isso seria arriscado?”

Os resultados da pesquisa foram surpreendentes, porque mostraram que os mercados de imóveis residenciais encontram-se numa correlação mais próxima do que se acreditava anteriormente, observa Sinai. Quando se analisam os mercados imobiliários como um todo, as lacunas nos preços das casas parecem oferecer riscos. Contudo, uma análise mais demorada dos dados da pesquisa mostra que as pessoas tendem a se mudar para regiões em que a diferença dos preços das casas entre os dois mercados oscila menos drasticamente para cima e para baixo do que os preços das casas no mercado imobiliário de destino. Como consequência, investir em um imóvel residencial é, na verdade, menos arriscado do que pode parecer à primeira vista.

“O problema é que as pessoas não costumam se mudar para as demais regiões do país”, diz Sinai. “Quem mora na Filadélfia não costuma se mudar para qualquer outra região aleatória do país. Na verdade, as localidades para onde se mudam — Nova York, Boston, São Francisco — não são as mesmas para onde se muda quem mora em Cincinnati, Houston e Dallas. Em média, as pessoas se deslocam entre mercados imobiliários bastante parecidos. No momento em que levamos isso em conta, nosso modo de pensar muda muito.”

Remédio errado

De acordo com Sinai, a ideia de que os mercados de imóveis residenciais não são correlatos e que os preços são extremamente voláteis levou ao desenvolvimento de produtos para proteção contra variações extremas, inclusive derivativos baseados no índice de preços de moradia Case-Shiller, bem como seguros residenciais que permitiram às famílias, por meio de uma taxa, garantir que o valor do seu imóvel não cairia abaixo de um certo ponto. Esses produtos financeiros jamais decolaram, diz ele, talvez em parte porque — conforme revela a pesquisa — a aquisição de uma casa serve como proteção natural contra as oscilações dos preços dos imóveis residenciais.

Sinai acrescenta que os proprietários têm a vantagem de morar no imóvel, o que é similar a um dividendo a mais. As pessoas também costumam poupar através da aquisição da casa própria. “A posse de uma casa parece levar as famílias a poupar para pagar a hipoteca contratada e, assim, ao chegarem aos 70 anos, elas não têm mais nenhuma dívida hipotecária. As pessoas estão dispostas a investir nesse tipo de patrimônio, mas não têm a disciplina necessária para investir no mercado de ações.”

Elas tendem a investir na aquisição da casa própria porque podem recorrer à dívida para financiar casas que, de outro modo, não teriam como comprar numa época em que os preços dos imóveis residenciais parecem estar subindo, observa Sinai. Contudo, ele acrescenta que o uso de capital emprestado para elevar o poder aquisitivo é uma faca de dois gumes, e que o papel da dívida na compra de um imóvel residencial é uma condição importante para a pesquisa. “Possuir uma casa graças a uma alavancagem extrema é realmente muito arriscado e ponto final.” Quando o preço cai abaixo do valor da hipoteca, o proprietário não pode se dar ao luxo de se mudar porque não há capital suficiente para ele dar de entrada em outro imóvel. “O custo real da queda de preços é decorrência da alavancagem. Esse é o verdadeiro risco que corre quem compra uma casa.”

A utilização de produtos hipotecários inovadores com características tais como taxas ajustáveis ou atraentes, e que ajudaram a deflagrar a recente febre imobiliária, e o seu colapso, não deve ser abandonada, e sim utilizada com cuidado, diz Sinai. A introdução de regulações mais aperfeiçoadas e de mais preparo poderia ajudar os compradores de imóveis residenciais a evitar os problemas que hoje pesam sobre os mercados residenciais. “Conceder crédito a quem não pode tê-lo não é inovar — é simplesmente um erro. Não permitimos que as pessoas utilizem qualquer remédio de uso controlado que queiram. Contudo, permitimos que utilizem quaisquer remédios financeiros que desejem, sejam eles bons ou ruins.”

No dia 26 de março, o governo Obama anunciou que planeja ajudar os donos de imóveis “submersos” em suas hipotecas. Será pedidos aos credores que reduzam em 15%, ou mais, o principal devido sobre um empréstimo que exceda o valor atual do imóvel. O montante reduzido seria perdoado pelo credor no decorrer de três anos, contanto que o tomador retome o pagamento mensal das prestações devidas.

Sinai diz que embora não saiba em detalhes como o plano funcionará, trata-se de uma tentativa de bloquear o risco imposto à toda a economia sempre que o mercado de moradia se retrai. “É mais do que óbvio que quando as pessoas devem mais pela casa que possuem do que seu valor real, isso cria um transtorno severo para as famílias, para a comunidade e para o setor bancário”, diz. “Estamos numa situação em que é preciso adotar políticas muito caras para compensar o fato de que houve um período muito fácil de contratação de crédito. Se quisermos tentar fazer do segmento de moradia um setor menos arriscado, deveríamos encorajar os donos de imóveis residenciais a usar menos alavancagem. Isso reduziria o risco de um retrocesso como o que acabamos de ver e aumentaria as vantagens da gestão de risco do imóvel residencial próprio.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Submergir ou se proteger: riscos e recompensas de se ter uma casa." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [21 April, 2010]. Web. [25 May, 2019] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/submergir-ou-se-proteger-riscos-e-recompensas-de-se-ter-uma-casa/>

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