Tremores no mercado hipotecário de crédito subprime: presságios de um futuro terremoto no setor?

Durante meses, o fluxo constante de notícias sobre dificuldades no mercado hipotecário de crédito subprime não pareceu tão ruim quanto se podia esperar. O que se via era simplesmente o resultado de um procedimento arriscado: a concessão de empréstimos a pessoas com restrições de crédito — algo que era do pleno conhecimento de credores, tomadores de empréstimos e investidores.

 

No decorrer desse mesmo período, vários economistas sentiram-se aliviados ao concluir que o superaquecimento do mercado de moradia observado em anos recentes não se convertera na bolha que muitos temiam. Os preços caminham para a estabilização, e não se verificou nenhuma queda mais drástica e disseminada.

 

Agora, porém, alguns especialistas se perguntam se essa sensação de tranqüilidade não seria precoce demais, sobretudo em vista dos problemas por que passou uma das maiores empresas de crédito subprime, a HSBC Holdings. Há quem diga que o número cada vez maior de casos de inadimplência no mercado de “crédito agressivo”, que compreende diversos tipos de hipotecas de risco além daquelas financiadas pelos empréstimos a taxas subprime, poderia repercutir em todos os segmentos do mercado de moradia, e também na economia. Muitos tomadores de empréstimos subprime estão pagando taxas de 10% a 12%, em comparação com 6% a 8% cobrados pela taxa prime, ou preferencial, com o conseqüente aumento da inadimplência.

 

“Não há dúvida de que já perdemos cerca de um ponto percentual de crescimento na economia em conseqüência da retração do mercado de moradia”, observa Susan M. Wachter, professora de Bens Imobiliários da Wharton. O recuo, depois de anos de crescimento no setor alimentado pelo excesso de liquidez, fez com que muitos economistas reduzissem as previsões de crescimento para este ano de 4% para 3%, acrescenta.

 

As coisas podem piorar, adverte Wachter. Se as taxas de juros subirem, um volume cada vez maior de proprietários de casas pode ficar inadimplente, isto é, sem condições de honrar os empréstimos contratados a taxas flutuantes agressivas em anos recentes, obrigando-os a oferecer seus imóveis no mercado. A oferta abundante pressionaria para baixo os preços das casas compradas também a taxas prime, ou preferenciais. Com a estabilização ou queda dos preços, os proprietários não poderiam mais recorrer ao refinanciamento para converter em dinheiro o montante correspondente à valorização do seu imóvel, interferindo dessa forma nos gastos do consumidor. A queda atual no segmento de construção e vendas de casas continuaria. “Poderíamos ter uma recessão provocada pelo setor de moradia”, diz Wachter. Isso aconteceria no início do segundo semestre, ou em algum momento de 2008, caso as taxas de juros subam.

 

Outros acreditam que a economia americana poderia perfeitamente desviar-se desse projétil. “Sou do tipo otimista-pessimista”, diz Jack M. Guttentag, professor emérito de Finanças da Wharton. Ele acredita que os preços das casas flutuarão a esmo durante dois ou três anos sem nenhuma queda significativa. O futuro, porém, é incerto, acrescenta, porque muitos dos empréstimos mais novos e arriscados têm um histórico que se limita ao período recente de aumento dos imóveis residenciais. “Os aumentos observados nos preços das casas servem de contrapeso a todo tipo de dificuldade”, observa. “Eles tendem a reduzir o nível de inadimplência e de execução das hipotecas, que de outra forma ocorreriam, já que as pessoas em dificuldade entendem que a melhor forma de conseguir dinheiro é vendendo seu imóvel.”

 

Dados de risco incompletos

Em um relatório de meados de fevereiro intitulado “O colapso do mercado de subprime vai triturar a oferta de crédito?”, Richard Berner, analista do Morgan Stanley, conclui que não,   e diz que  a situação referida no trabalho ocorre quando os “credores negam crédito até mesmo a pessoas que não costumam ter problemas para contratá-lo”. Muitas empresas especializadas em empréstimos do tipo subprime — concedidos a tomadores com pontuação de crédito inferior a 620 — desaparecerão, diz Berner, mas o balanço patrimonial das empresas do segmento prime é sólido e sua expectativa é de que elas continuem a conceder empréstimos e mantenham a economia sadia. (As pontuações de crédito vão de 300 a 850, sendo que os valores acima de 700 pontos são considerados, via de regra, bons, e os abaixo de 600, bastante arriscados).

 

A despeito de toda a discussão em torno do possível desfecho do cenário atual, não há muitas dúvidas de que as mudanças ocorridas no segmento hipotecário criaram riscos que não podem ser avaliados com precisão. Wachter observa que a utilização maciça de empréstimos agressivos é tão nova que os dados nos quais credores e tomadores baseiam seus modelos de risco ainda é bastante incompleto. “Existe a possibilidade de erro nos modelos. Eles não foram testados em mercados em baixa.”

 

A hipoteca clássica americana cobrava uma taxa de juros “fixa” que permanecia a mesma durante os 30 anos do empréstimo. Depois de assinados os papéis, o proprietário do imóvel pagava mensalmente uma prestação cujo valor nunca se alterava, o que facilitava os pagamentos e a manutenção do sistema, já que a renda do tomador subia de acordo com a inflação. De modo geral, o valor dos imóveis residenciais subia também, portanto o tomador podia contar com a possibilidade de vendê-lo a qualquer momento por um valor superior ao que possuía.

 

Acontece que a situação mudou drasticamente nos últimos anos. Wachter estima que aproximadamente dois terços de todos os empréstimos para aquisição de casas concedidos em 2003 foram do tipo “agressivos”, conforme a terminologia por ela utilizada. Esses empréstimos pressupõem riscos para os credores, tomadores e investidores em títulos lastreados em hipotecas. Tais riscos inexistem nos empréstimos convencionais. Além dos empréstimos do tipo subprime, há também empréstimos baseados exclusivamente no pagamento de juros, em que o tomador não faz nenhum pagamento do principal. Nos empréstimos de amortização negativa, o tomador paga um valor menor do que o valor total dos juros, sendo o complemento acrescentado à dívida pendente. Existem ainda empréstimos que requerem, ou não, o pagamento à vista de um pequeno montante, ou que não exigem nenhum comprovante de renda.

 

Os empréstimos a taxas subprime, a categoria mais arriscada de empréstimos agressivos, dispararam, passando de 150 bilhões de dólares, em 2000, para 650 bilhões em 2005, de acordo com depoimento prestado em audiência do senado sobre concessão predatória de empréstimos.

 

Diversos fatores foram responsáveis por isso. Um deles foi a Community Reinvestment Act [Lei de reinvestimento comunitário], de 1977, que tornou ilegal a prática de restrição de crédito por motivos de raça ou de prevenção econômica em relação á região de moradia do solicitante. A lei obrigou os credores a conceder empréstimos às comunidades mais pobres que foram anteriormente marginalizadas, diz Kenneth Thomas, professor adjunto da Wharton.   Nos anos 1990, o Congresso e a administração Clinton estimularam políticas favoráveis à aquisição de um grande número de moradias. Hoje, 69% da população possui casa própria, um índice recorde na história dos EUA.

 

“Criou-se um clima de regulamentação — que existe ainda hoje — que favoreceu muito a concessão de empréstimos”, diz Thomas. Existe uma distinção, acrescenta, entre empréstimos a taxas subprime para pessoas que pleitearam uma hipoteca e não conseguiram obtê-la, e empréstimos predatórios que induzem as pessoas a contraírem empréstimos que não poderão pagar. “O subprime é bom, o empréstimo predatório, não.”

 

Outro fator veio à tona com o trabalho realizado por acadêmicos e credores. Constatou-se que indivíduos com pouca pontuação de crédito não representavam o risco que se supunha. Nas décadas de 80 e 90, os credores “perceberam que podiam trocar um fator de risco por outro”, observa Guttentag. “Muita gente se deu conta de que podia ganhar muito dinheiro concedendo empréstimos a uma categoria de compradores que nunca antes havia tido acesso ao crédito. Descobriu-se que era possível cobrar taxas elevadas para cobrir os riscos inerentes ao negócio e auferir lucros substanciais com isso.”

 

Segundo Wachter, a pesquisa realizada mostrou que inúmeras pessoas que antes não eram consideradas aptas à obtenção de crédito pagavam aluguéis mais altos do que a hipoteca que não conseguiam contratar. Para muitos locatários, o obstáculo à aquisição da casa própria não era o montante da prestação mensal, e sim a necessidade de um pagamento à vista de 10% a 20% do custo do imóvel. Nos anos 1990, os credores passaram a lidar com esse problema por meio de empréstimos que não exigiam pagamento à vista, ou então exigiam um valor baixo, recorrendo ainda a meios eletrônicos para a aprovação de linhas de crédito, o que conferia um tratamento mais científico à condição do sujeito que se candidatava a um empréstimo, diz Wachter.

 

O fator final foi o florescimento, na década de 90, da “securitização”, isto é, a combinação de empréstimos para aquisição da casa própria com títulos mobiliários semelhantes a ações, que podem ser comprados e vendidos no mercado secundário. Esse procedimento permite aos credores dar baixa nos empréstimos que têm em carteira, o que lhes permite emprestar mais.

 

A Fannie Mae e a Freddie Mac, credoras praticamente oficiais do governo, há muito tempo trabalham com a comercialização de valores mobiliários lastreados em hipotecas, mas estavam limitadas à concessão de empréstimos à taxa prime. No momento em que outros credores perceberam que podiam ganhar dinheiro com a contratação de empréstimos a taxas subprime, passaram a combinar a concessão de empréstimos com valores mobiliários. “Tivemos, nos anos 90, o desenvolvimento de um setor de comercialização de títulos mobiliários lastreados em hipotecas por companhias privadas, em oposição àquelas empresas quase públicas, que tinham o respaldo implícito do governo”, assinala Wachter.

 

Em 2003, a Fannie e a Freddie compraram e reuniram em um novo pacote cerca de 70% dos empréstimos que haviam ido parar no mercado secundário. Mais ou menos em fins de 2006, esse percentual havia caído para 40%, sinalizando a entrada de outros credores no segmento.

Embora sejam de alto risco, esses títulos são muito procurados pelos fundos de hedge e por outros investidores, uma vez que os tomadores do segmento de subprime pagam juros mais elevados por eles do que os cobrados no mercado prime — muitas vezes 3, 4 ou 5 pontos percentuais a mais. Isto fez com que os títulos de subprime ganhassem atenção em anos recentes, na medida em que os índices de diversas aplicações de renda fixa patinavam em dígitos menores ou na faixa intermediária de 5% a 8%.

 

Para estimular os corretores do segmento de hipoteca a comercializarem esses empréstimos lucrativos, os credores costumam oferecer comissões de 3%, ou quase isso, sobre o empréstimo, ante 1% do segmento prime, diz Guttentag. “Inúmeros corretores especializaram-se exclusivamente em empréstimos subprime.”

 

17 aumentos

Diversos estudos mostram que empréstimos a taxas subprime foram empurrados goela abaixo das comunidades mais pobres, muitas vezes contratados por tomadores em condições de se candidatar a empréstimos prime, com melhores termos de negociação.

 

A indústria de empréstimos subprime ia muito bem até que o Federal Reserve (Fed, banco central americano) decidiu aumentar a taxa de juros de curto prazo no verão de 2005. Foram 17 aumentos que elevaram a taxa de 1% para 5,25%. Quatro em cada cinco empréstimos  subprime estão atrelados  a taxas de juros flutuantes que, depois do primeiro ou do segundo anos, mudam a cada 12 meses ao sabor da flutuação das taxas de curto prazo. Em decorrência dos aumentos impostos pelo Fed, os donos de imóveis que contrataram empréstimos em 2005 viram suas prestações mensais subir em torno de 30% a 50%, obrigando muitos deles a atrasar seus pagamentos. “Nada disso seria problema hoje se não fosse por aqueles 17 aumentos nas taxas”, diz Thomas.

 

Cerca de 70% dos empréstimos subprime contêm cláusulas de multa por pagamento antecipado e que podem torná-los caros demais, impedindo que os donos de imóveis possam refinanciá-los a taxas fixas convencionais, com índices de juros menores. Como os preços da moradia estão estáveis, ou em declínio, em diversas áreas mais pobres nas quais os empréstimos subprime são mais comuns, até mesmo quem pode arcar com as multas de pagamento antecipado acaba descobrindo que é impossível obter novos empréstimos em volume suficiente para cobrir o saldo a descoberto deixado pelos empréstimos anteriores. 

 

Resultado: é cada vez maior o número de inadimplentes e de pagamentos atrasados. No final de 2003, cerca de 7% dos empréstimos subprime estavam em execução ou muito atrasados — com pelo menos 90 dias de atraso, de acordo com Berner, do Morgan Stanley. Em fins de 2006, esse número havia saltado para 12,6%. No caso das hipotecas de modo geral, o percentual é de 1,4%. Embora o Fed tenha elevado as taxas de juros pela última vez em agosto passado, Wachter assinala que boa parte do prejuízo ainda está por vir, uma vez que muitos empréstimos a taxas ajustáveis ainda não tiveram seu primeiro ajuste.

 

O Mortgage Bankers Association informa que entre 1,1 trilhão e 1,5 trilhão de dólares em hipotecas atreladas a taxas flutuantes serão ajustadas em 2007, porém a expectativa da instituição é de que cerca de 50% delas sejam refinanciadas, de modo que os locatários não tenham de arcar com os aumentos das prestações. Cerca de 6% de todos os donos de imóveis residenciais contrataram empréstimos subprime com taxas ajustáveis. “Creio que ainda estamos no trecho descendente da curva”, diz Thomas. “As coisas ficarão ainda piores antes de começarem a melhorar.”

A concessão de empréstimos agressivos permitiu que as pessoas comprassem casa própria, do contrário jamais poderiam fazê-lo, e esse aumento na demanda explica em parte por que os preços dispararam na primeira metade da década. Em dezembro de 2006, em um estudo intitulado “Empréstimos agressivos e mercados de bens imobiliários”, Wachter e Andrey Pavlov, da Simon Fraser University, co-autor do estudo, chegaram à conclusão que as regiões e cidades com concentração elevada de empréstimos agressivos tiveram a maior queda nos preços de moradia depois que o mercado esfriou.

 

Os autores se concentraram nas regiões em que frações desproporcionais dos empréstimos eram do tipo ajustável, isto é, eram hipotecas contratadas a taxas ajustáveis (ARMS, na sigla em inglês). “Para cada 1% do total de ARMs com índices mais elevados, em 1990, a queda nos preços era de cerca de 1,3% naquela região”, observam. Trata-se de uma constatação sombria para as regiões urbanas com predomínio de empréstimos agressivos. Outros mercados mais abrangentes e com índices de risco maiores são a Flórida, o Arizona, Washington, D.C., Nevada, Califórnia, Ilinóis e Utah, advertem Wachter e Pavlov.

 

Resta saber se problemas desse tipo podem repercutir na economia nacional. Embora Wachter receie que sim, Thomas pensa que não. Ele observa que os bancos e outros credores fora do segmento de subprime aparentam bastante solidez. “Não creio de forma alguma nesse cenário escatológico, porque os mercados financeiros estão em excelente forma”, diz, e acrescenta que os excessos mais desvairados já foram contidos, na medida em que os credores, pressionados pelo Estado e pelos órgãos reguladores federais, apertaram as normas de concessão de crédito e exigiram pagamentos à vista de valor mais elevado, além de comprovante de renda, diz Thomas.

 

Centenas de bilhões de dólares em títulos lastreados em empréstimos agressivos foram comercializados no mercado secundário, e alguns investidores serão, sem dúvida alguma, prejudicados diante de um possível calote dos proprietários de imóveis. A gravidade da situação já foi explicitada em histórias recentes sobre investidores que pressionaram os credores a recomprar esses títulos.

 

A maior parte dos especialistas acredita que a securitização funciona bem como fator atenuante de risco no mercado, uma vez que a negociação dos títulos não oferece dificuldades, permitindo aos credores transferir o risco aos investidores em condições de lidar com ele. Acredita-se que os fundos de hedge estejam entre os maiores investidores em títulos atrelados à taxa subprime e a outros empréstimos agressivos, mas ninguém tem certeza disso.

 

A securitização, diz Guttentag, “diversifica efetivamente o risco”, porém, acrescenta, “não temos dados confiáveis sobre os detentores dos títulos.”

 

Uma das principais empresas do segmento de subprime, a HSBC Holdings, anunciou em princípios de fevereiro que os créditos em liquidação haviam excedido a astronômica quantia de 10,5 bilhões de dólares em 2006, provocando arrepios na indústria. “Que outros casos semelhantes existem por aí?”, indaga Wachter. “Não sabemos.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Tremores no mercado hipotecário de crédito subprime: presságios de um futuro terremoto no setor?." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [07 March, 2007]. Web. [26 June, 2017] <http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/tremores-no-mercado-hipotecario-de-credito-subprime-pressagios-de-um-futuro-terremoto-no-setor/>

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Tremores no mercado hipotecário de crédito subprime: presságios de um futuro terremoto no setor?. Universia Knowledge@Wharton (2007, March 07). Retrieved from http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/tremores-no-mercado-hipotecario-de-credito-subprime-pressagios-de-um-futuro-terremoto-no-setor/

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"Tremores no mercado hipotecário de crédito subprime: presságios de um futuro terremoto no setor?" Universia Knowledge@Wharton, [March 07, 2007].
Accessed [June 26, 2017]. [http://www.knowledgeatwharton.com.br/article/tremores-no-mercado-hipotecario-de-credito-subprime-pressagios-de-um-futuro-terremoto-no-setor/]


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