Colin Dyer, da Jones Lang LaSalle: ativos de qualidade a preços “que talvez não ocorram mais na atual geração”

Para Colin Dyer, o mercado imobiliário mundial está em péssimo estado. Como presidente e CEO da Jones Lang LaSalle, empresa de serviços imobiliários globais, Dyer conhece em primeira mão os problemas que a falta de liquidez vem causando aos compradores que precisam de financiamento para suas transações imobiliárias. Contudo, a pouca concorrência e algumas boas barganhas podem proporcionar excelentes oportunidades de mercado para quem souber onde procurar, disse Dyer ressaltando o lado positivo da situação, entre outros temas, durante entrevista concedida a Knowledge@Wharton.

Segue abaixo a versão editada da entrevista.

Knowledge@Wharton: Nosso convidado de hoje é Colin Dyer, presidente e CEO da Jones Lang LaSalle, empresa de serviços imobiliários globais. Obrigado por sua empresa aqui hoje.

Colin Dyer: É um prazer.

Knowledge@Wharton: O assunto que mais preocupa as pessoas atualmente é a crise financeira mundial e o impacto dela sobre o mercado imobiliário. O Sr. poderia nos dizer de que forma vê a crise do mercado americano e dos mercados emergentes?

Dyer: Os mercados imobiliários internacionais, até meados de 2007, estavam fortemente alinhados, ou sincronizados, já que praticamente por toda a parte os índices de aluguel estavam subindo, enquanto o número de imóveis vagos era muito baixo. A situação geral da oferta e da demanda era bastante satisfatória. Não havia ocorrido nenhuma grande explosão de desenvolvimento no setor da construção, conforme pudemos presenciar em ciclos anteriores. Insisto que estou generalizando. Todavia, foi esse o cenário que vimos no mundo inteiro no mercado de leasing e nos mercados de aluguel. Nos mercados de capital ou de vendas de investimentos, a situação é a mesma. Uma quantidade significativa de capital havia migrado para o segmento de bens imóveis produzindo retornos extremamente baixos e até então inéditos. Observamos um grau expressivo de alinhamento das taxas de capitalização ou de rendimentos no mundo todo.

Em meados de 2007, vivíamos os primórdios da crise de liquidez que, como todos sabemos, começou nos EUA e se espalhou rapidamente pela Europa. Seis meses depois, havia atingido a Ásia. Portanto, no final de 2007 tínhamos uma situação em que a confiança e a liquidez das instituições credoras que atuavam no mercado imobiliário haviam recuado. Com isso, caiu o volume das transações e o nível dos preços. A situação atual desses mercados de vendas de investimentos registra uma queda de 50% a 60% em relação ao teto dos volumes já registrados — em transações em dólares —, sendo que os preços tiveram uma queda de 20% a 30% e até mais em algumas regiões. Consequentemente, as taxas de retorno do setor imobiliário subiram.

Diante disso, em que situação fica o mundo das vendas de investimentos? Numa situação provavelmente bastante ilíquida. Existe uma […] grande lacuna entre a oferta feita e o preço pedido nas poucas transações disponíveis no mercado. Além disso, o número de transações realizadas também é escasso.

A propósito, também esse segmento vem mostrando um alinhamento expressivo no mundo todo em termos de preços e do volume de transações.

Knowledge@Wharton: Como a Jones Lang LaSalle atua no mercado internacional, o Sr. provavelmente tem uma visão de insider de muitos mercados diferentes. Quais os mercados que o Sr. considera mais vulneráveis e quais os que considera relativamente fortes?

Dyer: Atuamos em 60 países do mundo no segmento de consultoria; além disso, administramos cerca de US$ 55 bilhões em fundos para instituições ou em fundos mistos com investimentos no mundo todo. Portanto, temos uma ideia muito objetiva do que se passa por toda parte atualmente. A má notícia é que não há, de fato, mercados que estejam em boas condições nos dias de hoje. A ausência de liquidez torna muito difícil para os compradores conseguir o financiamento necessário para a aquisição de um imóvel. Mesmo que estejam preparados para financiar a aquisição com capital próprio — e há fundos soberanos, fundos de governos de países produtores de petróleo, seguradoras e outras instituições preparadas para investir com capital próprio —, insisto: mesmo que tenham fundos para isso, os preços têm pouca visibilidade. O nível das transações, em comparação, é baixo, o que torna realmente difícil para os investidores saber quais os níveis reais de preços de um mercado específico. De modo geral, portanto, esse é o quadro atual.

A boa notícia, e a possível oportunidade em meio a tudo isso, depende da disposição do investidor de investir em Nova York, Paris ou Mumbai. Há inúmeras oportunidades de compra de ativos ou de portfólio de ativos e até mesmo de aquisição de veículos listados como REITs (trustes de investimentos em imóveis) nos vários países ao redor do mundo onde são negociados. Há oportunidades tremendas de compra de ativos em patamares nunca antes tão baixos a taxas de retorno atraentes. Esperamos ver essas coisas acontecerem em 2009. Queremos que esse “mercado sob estresse” se abra e se torne muito mais líquido.  

Knowledge@Wharton: O Sr. acha que os valores chegaram a seu ponto mais baixo, portanto há agora oportunidade para compras, ou será que vão se tornar mais atraentes no futuro?

Dyer: É muito difícil definir o ponto mais baixo do mercado. Eu diria que isso não é o mais importante. O importante é que o investidor, seja um fundo, ou um indivíduo, ou um fundo soberano, se depara com ativos confiáveis a preços que satisfaçam suas exigências de retorno de longo prazo, não deve deixar de investir nesse mercado excelente, tanto mais porque há comparativamente pouca concorrência para os ativos à venda. Portanto, o comprador pode esperar. Não há muitas ofertas da concorrência com as quais se preocupar. Não diria que podem ditar os termos, mas obviamente é grande sua vantagem nas negociações.

Temos visto casos — nossos fundos, por exemplo, começaram a comprar no mercado de Londres — em que os preços caíram durante um período um pouco mais longo, tendo caído relativamente mais depressa do que em muitos outros mercados simplesmente porque começaram a cair seis meses antes de a crise de liquidez mundial entrar em cena. E com rendimentos e taxas de capitalização de 8% a 9%, há ativos muito atraentes, de alta qualidade, a preços que talvez só estejam disponíveis uma única vez em uma geração. Nossos fundos — e outros investidores têm feito a mesma coisa — aproveitam a oportunidade para comprar em face da concorrência relativamente escassa.

Não importa se os preços vão cair mais 5% ou 10%, já que estamos falando de um contexto de investimentos de cinco anos ou mais e cujos retornos virão ao longo desse período.

Knowledge@Wharton: O Sr. poderia dar exemplos de ativos atraentes que foram negociados em transações desse tipo? Supondo-se que alguém depare com ativos assim e os queira adquirir: dado o estado de liquidez atual, de onde viria o capital para financiar essas transações?

Dyer: O capital existe. Eu me referi a algumas fontes: petróleo, combustível, fundos soberanos, fundos de pensão com influxo constante de capital que precisa ser alocado. O fato é que muitos fundos, à semelhança do nosso, foram criados para investimento em bens imóveis durante 2006 e 2007, mas seus gestores jamais conseguiram investir no setor, ou não o fizeram com a rapidez necessária, ou então não acharam os preços atraentes. Boa parte desse capital continua disponível à espera de que alguém o invista. Portanto, paradoxalmente, alguns desses fundos que deveriam ser investidos inicialmente em ativos tradicionais migraram agora para fundos de oportunidade, já que poderão tirar proveito dos recursos que venho descrevendo.

Há exemplos, não muitos é verdade, mas há exemplos em todos os países e em todos os tipos de ativos de vendedores suficientemente motivados — o que quer dizer que estão suficientemente pressionados no momento — para vender. Estamos trabalhando com compradores e com fundos e nosso objetivo é tirar proveito dessas oportunidades. Contudo, elas estão disponíveis no plano internacional e em todas as classes de ativos. Já há um número significativo de vendedores motivados, o que é muito bom.

E por que eles estão motivados? Devido à pressão por financiamento, problemas com fluxo de caixa e projetos de desenvolvimento que não podem ser concluídos por motivos de ausência de financiamento contínuo — há, enfim, todo tipo de motivo para que isso aconteça. Essas oportunidades estão começando a se cristalizar agora. Creio que no decurso de 2009-2010 haverá oportunidades excelentes de investimento.

Com relação ao lado do ocupante, estamos trabalhando com nosso clientes corporativos que arrendam seus bens imóveis para uso próprio. Estamos trabalhando com eles para analisar as necessidades de espaço, muitas vezes para renegociá-lo, reformular o arrendamento, modificar os termos, de modo que possam obter um prazo mais longo e garantir o espaço para um período mais prolongado. Temos observado que esse tipo de diálogo com os senhorios é muito produtivo. Eles estão muito abertos nesse sentido.

Knowledge@Wharton: Em face do que o Sr. disse a respeito da situação dos mercados e das oportunidades, qual a estratégia da Jones Lang LaSalle para os próximos 18 a 24 meses?

Dyer: Nosso trabalho é servir nossos clientes. Como eles precisam de mudança, nós, é claro, adaptamos a ênfase do nosso modelo de negócio. Atualmente, nossa atividade nos mercados de capital e de vendas de investimentos caiu significativamente, e os valores do terceiro trimestre que anunciamos são de 50% a 60% mais baixos do que nos anos anteriores no mundo todo.

Por outro lado, nosso trabalho de orientação aos investidores e empresas sobre seus bens imóveis cresceu expressivamente. Conquistamos uma fatia de mercado significativa no segmento de leasing, tanto para compradores quanto para usuários de espaços. Contudo, o maior boom se verifica na terceirização, pelas empresas, de suas necessidades de gestão de bens imóveis […] seja na administração do espaço ou na renegociação de contratos de leasing em torno do espaço que está sendo utilizado.

Por que as empresas estão se comportando dessa forma? Bem, isso é semelhante ao que se vê na terceirização de TI. As empresas estão dirigindo suas necessidades de serviços em bens imóveis para especialistas em condições de executá-las de maneira mais eficiente e, portanto, a custos mais baixos. Nesse estágio específico do ciclo econômico, as empresas querem economizar. Essa é, obviamente, uma perspectiva atraente. Temos observado um nível expressivo do crescimento da terceirização de imóveis pelas empresas.

Portanto, temos feito ajustes no nosso mix de negócios, o que nos obrigou a aumentar o número de funcionários de uma área e diminuir esse número em outra. Onde possível, estamos transferindo pessoas entre departamentos para atender às necessidades de nossos clientes.

Knowledge@Wharton: Colin Dyer, obrigado por conversar hoje conosco.

Dyer: Foi um prazer.

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Colin Dyer, da Jones Lang LaSalle: ativos de qualidade a preços “que talvez não ocorram mais na atual geração”." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [01 March, 2010]. Web. [20 September, 2021] <https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/colin-dyer-da-jones-lang-lasalle-ativos-de-qualidade-a-precos-que-talvez-nao-ocorram-mais-na-atual-geracao/>

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Colin Dyer, da Jones Lang LaSalle: ativos de qualidade a preços “que talvez não ocorram mais na atual geração”. Universia Knowledge@Wharton (2010, March 01). Retrieved from https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/colin-dyer-da-jones-lang-lasalle-ativos-de-qualidade-a-precos-que-talvez-nao-ocorram-mais-na-atual-geracao/

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"Colin Dyer, da Jones Lang LaSalle: ativos de qualidade a preços “que talvez não ocorram mais na atual geração”" Universia Knowledge@Wharton, [March 01, 2010].
Accessed [September 20, 2021]. [https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/colin-dyer-da-jones-lang-lasalle-ativos-de-qualidade-a-precos-que-talvez-nao-ocorram-mais-na-atual-geracao/]


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