Mercado imobiliário do Rio recebe a primeira medalha olímpica

A escolha do Rio de Janeiro para sediar as Olimpíadas de 2016 em outubro passado, em Copenhague, provocou uma explosão de alegria na delegação brasileira presente ao evento. O presidente brasileiro, Luis Inácio Lula da Silva, chegou a chorar em entrevista concedida posteriormente à imprensa. E não era para menos, o Brasil entrava em cheio na história do esporte como primeiro país da América do Sul a abrigar a cidade olímpica, e isso apenas dois anos depois de se tornar sede da Copa do Mundo de 2014, cujos jogos serão disputados em várias cidades. A celebração de tais eventos deram um impulso maior a uma das economias emergentes mais pujantes. Contudo, entre todos os setores, o imobiliário e as obras públicas são os que têm melhores perspectivas em relação ao evento olímpico.

Inicialmente, os especialistas observam que a principal beneficiada do ponto de vista dos investimentos e do impacto nos meios de comunicação será a cidade do Rio de Janeiro. Isto porque os Jogos Olímpicos, diferentemente da Copa do Mundo, serão realizados em uma única cidade do país. De acordo com dados divulgados pelo governador do Estado, Sérgio Cabral, o tesouro estadual, entre iniciativas públicas e privadas, teria um incremento de US$ 50 bilhões.

Fernando Pulin, responsável pela imobiliária espanhola Developing e preletor do mestrado do IESE na área de Oportunidades de Investimentos Imobiliários no Brasil, explica que os jogos “vão expor a cidade ao mundo todo durante mais de 40 bilhões de horas na mídia”.

Para Pulin, essa combinação de fatores “vai permitir uma melhora na infraestrutura e no apelo empresarial da cidade, possibilitando ainda mais o desenvolvimento do Rio que já é, por si só, um grande destino turístico, tanto no que diz respeito à demanda interna quanto externa”. O especialista acrescenta que a maior parte dos investimentos previstos para os jogos se dividirão entre a construção civil, infraestrutura urbana, infraestrutura hoteleira e complexos esportivos. Com isso, a cidade ganha não só com a realização dos eventos esportivos, mas também depois deles.

Pulin destaca também o impacto econômico da escolha do Rio para abrigar a vila olímpica, que não beneficiará apenas a cidade, contribuindo também para o desenvolvimento de todo o Brasil. “O que impressiona, de fato, é o efeito multiplicador para a economia do país que se espera como resultado desses investimentos: para cada dólar investido, a economia deverá crescer 4,26 dólares. Desse total, espera-se que 50% se materialize no Estado do Rio e os demais 50% no restante do país”, diz.

O analista acrescenta que o resultado disso será, “além de uma melhora da imagem do país no exterior, uma melhora de sua famosa qualidade de vida, maior volume de atividade empresarial, criação de mais postos de trabalho e, sem dúvida, o crescimento da classe média, que é o motor de qualquer economia do mundo”. Tudo isso repercutirá, inevitavelmente, disse ele , “no mercado imobiliário de uma maneira muito positiva, tanto no setor residencial quanto no turístico, comercial, industrial e logístico”.

Não é de estranhar, portanto, que os especialistas estejam de olho no setor imobiliário brasileiro como um mercado do futuro, em que os investimentos atuais poderiam chegar à casa dos dois dígitos, principalmente nas regiões vizinhas aos locais onde os jogos serão realizados. Anita Kon, professora do departamento de economia da Pontifica Universidade Católica de São Paulo (PUC), diz que “a previsão é de que os imóveis situados próximos dos locais dos jogos, na cidade do Rio, tenham uma valorização de cerca de 50% nos próximos sete anos. A previsão para os imóveis comerciais é ainda maior. Os terrenos da cidade terão uma valorização considerável, em torno de 40%, e isso não só no Rio, mas em todo o país”.

Déficit de moradia

Os investimentos motivados pelas Olimpíadas coincidem com o impulso dado pelas administrações públicas no sentido de pôr fim à escassez de moradias que atualmente assola o Brasil. Hoje, explica Kon, “o déficit habitacional do país é estimado em cerca de oito milhões de casas, de acordo com o ministério das Cidades (responsável pela formulação de políticas e estratégias de desenvolvimento urbano), o que compreende 14,5% dos domicílios do país”. Na zona rural, a escassez da oferta é ainda maior, chegando a 16,1% do total. “O déficit se concentra nas famílias de menor renda, de até três salários mínimos, o que corresponde a 90% das famílias sem casa”, salienta Kon.

Graças à melhora das condições sociais e econômicas proporcionadas pelo presidente Lula desde sua chegada ao poder através de iniciativas como o Bolsa Família — programa social implantado em 2003 e que garante renda mínima às famílias mais pobres, contanto que se comprometam com alguns objetivos básicos para o desenvolvimento humano como, por exemplo, mandar os filhos à escola e visitar periodicamente o médico —, a população mais desfavorecida pode optar, atualmente, por uma moradia popular equivalente à moradia sob proteção oficial ou moradia econômica, conforme a legislação de cada país.

A relativa estabilidade da economia brasileira diante do colapso da atividade econômica no restante do mundo em razão da crise econômica mundial é um fator a mais para o desenvolvimento do setor. De acordo com dados de outubro do Fundo Monetário Internacional (FMI), o PIB brasileiro teve um crescimento de 5,1% em 2008, e a previsão é de que, em 2009, seja de – 0,1% e de 2,9% em 2010. Conforme disse Peixoto Accyoli, diretor executivo da Adit Nordeste (Associação para o desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste Brasileiro), no último congresso da instituição realizado em abril deste ano, “os resultados obtidos pela economia brasileira permitem entrever um futuro promissor e menos turbulento para o Brasil que, embora não esteja isento de sofrer as consequências da crise financeira, está preparado para enfrentá-la”.

A isso se deve acrescentar que, em poucos anos, as taxas de juros passaram de 25% para 9%, o que permitirá o acesso ao crédito de uma grande parte dos mais de 191 milhões de habitantes que se valerão da oportunidade para consumir e adquirir imóvel residencial próprio. De acordo com Peixoto Accyoli, a capacidade de consumo “aumentou no último ano em 6,5%, que é o nível mais alto da década, conferindo à classe média emergente do Brasil um melhor poder aquisitivo. Essa imensa demanda em potencial, que tende a crescer ano a ano, se traduz na necessidade, constatada pelo governo brasileiro, de construir 1,6 milhão de moradias ao ano nos próximos exercícios”.

Pulin acrescenta que a demanda de oito milhões de casas por parte das famílias de baixa renda, um grupo de cerca de 51 milhões de núcleos familiares, deverá aumentar nos próximos anos com a elevação da qualidade e da expectativa de vida do país. De acordo com seus cálculos, “até 2020 espera-se que, a cada ano, sejam criadas 1,6 milhão de novas famílias no país (80% referente ao total citado anteriormente). Isto significa que, até 2020, o Brasil teria de construir aproximadamente 18 milhões de novas residências que, somadas ao déficit atual de 8 milhões, dariam um total de 26 milhões, o que é o mesmo que 6.380 casas por dia de primeiro de novembro de 2009 até 31 de dezembro de 2020”.

Apoio do governo

Para dar conta de tais previsões, o governo Lula aprovou recentemente um projeto ambicioso com o objetivo de erradicar as moradias precárias situadas nas favelas que proliferam em algumas regiões do país. Kon diz que “o governo implantou uma série de medidas de estímulo à construção de casas populares, entre elas, o programa habitacional do governo federal Minha casa, minha vida”, com o qual pretende suprir o déficit de moradia.

Com esse plano, Lula pretende criar um mercado importante: o da primeira casa, com preços em torno de R$ 50.000 (cerca de 17.000 euros). Juntamente com a criação dessa ampla oferta, o governo aprovou melhorias no sistema de tributação nacional que, até a presente data, penalizava o consumo de bens e, consequentemente, a compra da casa própria. Entre os incentivos municipais, em algumas regiões, destacam-se as vantagens dos descontos e, em alguns casos, a isenção de impostos locais sobre a propriedade.

Contudo, a crise financeira mundial dificultou o desenvolvimento total do programa que, atualmente, caminha a passos lentos. Kon explica que “os empresários do setor avaliam que o baixo percentual de desenvolvimento do programa se deve ao modelo de financiamento da infraestrutura básica de cada projeto. O atraso no desenvolvimento do programa se deve tanto a fatores burocráticos como ao fato de que o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), que deveria contar com uma linha de financiamento de 5 bilhões de reais (1,949 bilhão de euros) para financiar as construtoras nesse projeto, até agora não abriu essa linha”.

Esse atraso, porém, tem seu lado positivo. Passado o pior da crise, boa parte do programa será executado. “O programa Minha casa, Minha vida deverá atrair investimentos no setor já em 2009, embora seus efeitos sejam maiores em 2010 e 2011.” Tanto as autoridades locais quanto os investidores esperam para o ano que vem muita liquidez no mercado imobiliário, graças aos créditos concedidos pelos bancos governamentais, como o Banco do Brasil, Banco Federal do Nordeste, Caixa Federal e instituições de capital privado, como o Bradesco (pertencente ao BBVA) e o Itaú.

Os especialistas consultados observam que outra oportunidade de investimentos decorrente da escolha do Rio para as Olimpíadas de 2016 se encontra no setor hoteleiro. Esse foi um dos fatores mais críticos na disputa pela sede dos jogos no Rio, já que no momento da escolha da cidade havia apenas 19.000 leitos disponíveis em comparação com os 40.000 exigidos pelo COI, e cuja oferta deverá crescer nos próximos anos. Além da oferta de hotéis, o turismo de férias gera oportunidades de investimentos para os empresários do setor. O Brasil tem mais de 3.000 km de costa litorânea, o que deverá garantir um belo futuro para esse segmento que já começou a se desenvolver, graças, por exemplo, às iniciativas implantadas no nordeste do Brasil. Todos os anos, a Associação de Promoção Turística e Imobiliária do Nordeste (Adit) organiza um evento para atrair investimentos estrangeiros para a região.

Obstáculos ao investimento externo

Apesar de eventos positivos como os Jogos Olímpicos, Miguel Hernández, especialista do setor imobiliário da escola de negócios IE, aponta três grandes empecilhos aos investimentos estrangeiros no Brasil. Em primeiro lugar, há obstáculos jurídicos. Sempre há uma barreira jurídica para a entrada em outro país, quase sempre de caráter complexo.

Em segundo lugar, Hernández cita a grande importância do componente local no setor imobiliário, tanto no processo de lançamento do projeto quanto no de sua gestão. “Nas gestões a serem conduzidas nos municípios, nada melhor do que um contato local que compreenda a maneira de falar, a cultura etc. da região.” Por outro lado, no processo de construção, “é preciso também contar com empresas locais que construam a preços adequados, materiais compatíveis, que tenham economias de escala etc. Isso não é tão fácil e nem tão rápido de conseguir. Se os investidores não contarem com bons sócios, tudo fica mais difícil.”

Por fim, Hernández cita a necessidade de que os investidores, principalmente num momento como este, levem em conta as incertezas associadas ao vaivém da moeda local na qual os investimentos serão feitos. “Não é a mesma coisa investir na zona do euro e investir fora dela.” Além disso, ele diz que é preciso levar a sério a questão dos financiamentos, uma vez que “a priori, as empresas não têm o mesmo patrimônio em todo lugar”.

O especialista do IE explica que, por outro lado, atualmente, é muito difícil para uma construtora internacional conseguir contratos no Brasil, porque o país conta com grandes projetos imobiliários que, além disso, estão intimamente associados aos planos de infraestrutura elaborados pelo governo. “A barreira de entrada para as incorporadoras imobiliárias serão menores do que para as construtoras, já que esse segmento é muito forte no Brasil.”

Contudo, Hernández vê de forma positiva o impacto do evento olímpico no setor e observa que se o país que sedia esse tipo de evento se acha em situação econômica ruim, haverá um volume maior de tensões, mas se a economia local vai bem, como é o caso do Brasil, isso ajuda a resolver as incertezas políticas. Ocorre um timing, diz ele. “Aqueles projetos que se desenvolviam em ritmo de cruzeiro no país, agora, com as Olimpíadas, ganham velocidade no setor imobiliário, o que é bom, confere segurança jurídica e, pelo menos, diminui os riscos e as incertezas dos prazos.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"Mercado imobiliário do Rio recebe a primeira medalha olímpica." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [02 December, 2009]. Web. [19 September, 2021] <https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/mercado-imobiliario-do-rio-recebe-a-primeira-medalha-olimpica/>

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"Mercado imobiliário do Rio recebe a primeira medalha olímpica" Universia Knowledge@Wharton, [December 02, 2009].
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