Negócio arriscado: parecer de um empresário sobre o mercado imobiliário brasileiro

Rafael tornou-se empresário quando se mudou para o Brasil, há cerca de um ano, para trabalhar no nascente mercado imobiliário do país. Antes disso, foi um bem-sucedido gestor de portfólio de um fundo de hedge londrino. Economizou seus bônus durante algum tempo à espera do momento certo de partir para um negócio próprio.

Rafael descobriu uma oportunidade no mercado imobiliário brasileiro, uma vez que todos os indicadores acusavam a ocorrência da expansão dessa indústria. A economia estava crescendo a uma taxa de 5,4% — graças ao avanço acelerado da indústria agrícola e de energia —, tendo recebido um impulso adicional decorrente da escalada dos preços das commodities. A inflação parecia estar finalmente sob controle: de 19,75%, em 2003, havia caído para 13% em 2006; o governo conseguira liquidar a maior parte de sua dívida externa e o real tinha se valorizado mais de 20%.

O Brasil passava também por mudanças muito positivas no padrão de vida e no nível de renda da população, sobretudo a classe média. O governo populista de Lula colocou em prática projetos de redistribuição de renda, como o bolsa família, que foi importante para o crescimento da classe média brasileira, na medida em que a renda média dos pobres do país cresceu 9% entre 2001 e 2006. Pela primeira vez na história, a classe média hoje equivale a mais da metade da população. O segmento saltou de 44% para 52% nos últimos seis anos.

Todavia, uma das coisas que mais atraíram Rafael foram as mudanças introduzidas na regulação do setor imobiliário e que revolucionaram a indústria. Desde fins dos anos 90, políticas pró-ativas do governo, como a alienação fiduciária, deram aos bancos uma estratégia de saída em caso de inadimplência por parte dos tomadores de empréstimos. A prática local jamais permitiu aos bancos confiscar o último ativo do indivíduo. Pela alienação fiduciária, o banco se torna proprietário de um título referente a um ativo que lhe garante o direito de retenção sobre aquele ativo. No momento em que o empréstimo é liquidado, cessa o direito de retenção e o fiduciante transfere a propriedade para o dono do imóvel.

Com o sucesso alcançado por esse tipo de estratégia nos últimos anos, o mercado voltou a confiar nas hipotecas da casa própria, que deram um grande salto. Os brasileiros sempre tiveram de financiar 70% do valor da casa própria, porém, em maio de 2007, os bancos finalmente começaram a oferecer empréstimos de 30 anos para valores correspondentes a 70% do total do imóvel. Do ponto de vista macroeconômico, porém, o empréstimo imobiliário representava apenas 4% do PIB do país, ante 15% no México e 18% no Chile. Por fim, como o governo também tem um interesse muito grande pelo desenvolvimento residencial urbano, prometeu mais de R$ 500 bilhões (US$ 230 bilhões) em novas infraestruturas de apoio ao crescimento urbano. Não é preciso dizer que Rafael viu aí as condições perfeitas para o desenvolvimento de um segmento imobiliário para a classe média.

Na ocasião, Rafael estava decidido a ir para o Brasil e investir no setor imobiliário. Contudo, fez a si mesmo a seguinte pergunta: “Por que ângulo devo entrar nesse mercado?” Era evidente que havia uma demanda que, segundo as estimativas, deveria crescer chegando a 22,6 milhões de unidades até 2020, dadas as condições atuais. Parecia muito atraente entrar pelo ângulo da construção, como incorporadora, uma vez que os bancos estavam oferecendo empréstimos atraentes para o segmento de construção. Só em 2006, as nove maiores construtoras brasileiras levantaram um total de R$ 5,8 bilhões (US$ 3,8 bilhões) no mercado de capitais. Além disso, as condições eram excelentes para que moradias pré-fabricadas, de baixo custo, fossem oferecidas à população de classe média baixa de renda estável.

Contudo, a existência de barreiras significativas tirou o interesse por essa opção. Em primeiro lugar, as incorporadoras brasileiras são muito fortes, uma vez que são integradas verticalmente, dispõem de capital elevado e de apoio político. Além disso, já possuem um volume expressivo de “bancos de terrenos” (land banks) para construções futuras. Seria extremamente difícil para Rafael competir com essas empresas, uma vez que ele não dispunha do capital necessário para tanto e tampouco tinha os contatos certos. Em segundo lugar, as casas pré-fabricadas trabalham com uma tecnologia relativamente nova que poucas empreiteiras brasileiras dominam (são produzidas apenas algumas centenas de unidades por ano), e Rafael não tinha experiência alguma em construção.

Ele decidiu então analisar o ângulo financeiro da cadeia de valor porque, afinal de contas, tinha bagagem nessa área. Os bancos brasileiros começaram a oferecer recentemente pacotes de empréstimos de longo prazo. Contudo, os bancos não tinham experiência nesse mercado. Rafael não tinha o capital necessário para abrir uma corretora de crédito como as que havia por toda parte no Brasil, mas sabia que podia se associar a diversos bancos e trabalhar como corretor independente. Com seu conhecimento de finanças, Rafael poderia ganhar a vida como empresário descobrindo clientes em condições de contratar empréstimos. Ele prepararia os pacotes de empréstimos e os venderia aos bancos.

Sinais positivos, à primeira vista

Inicialmente, tudo correu bem para Rafael. Ele passou, quase que imediatamente, a gerar hipotecas a um ritmo acelerado, as quais os bancos começaram a adquirir. Rafael estava radiante, já que as taxas de juros continuavam a cair e a demanda por hipotecas continuava a aumentar. Ao mesmo tempo, a economia brasileira estava crescendo rapidamente: em 2008, pela primeira vez na história, ela registrou um superávit comercial líquido. No verão, a S&P e a Moody’s elevaram o país à categoria de investment grade (grau de investimento). Rafael esperava que isso baixasse as taxas das dívidas de longo prazo, ao mesmo tempo que ele expandia a base de clientes que contratavam empréstimos.

O único problema de longo prazo que Rafael identificou foi a rápida escalada dos preços dos imóveis nas maiores cidades brasileiras devido às compras em grandes quantidades feitas pelas principais incorporadoras do país. Isso, no fim das contas, seria um problema porque faria com que sua carteira de clientes de classe média encolhesse à medida que os preços fossem subindo. A única saída para que Rafael conseguisse manter uma base de clientes em expansão seria diversificar sua atuação pelas cidades do interior brasileiro. Muitas dessas cidades — por exemplo, Curitiba e Vitória — vinham crescendo expressivamente nos últimos anos em virtude da rápida expansão do setor de serviços. Os preços dos imóveis continuavam muito mais baixos do que nas grandes cidades litorâneas.

O negócio de Rafael ia muito bem por volta de setembro de 2008. Ele estava com o caixa positivo no seu primeiro ano de atuação no Brasil. Foi então que as coisas começaram a mudar drasticamente. Até então, não se observara efeito algum de contaminação entre a economia brasileira e a americana. O presidente Lula chegara a declarar que o Brasil estava imune aos problemas econômicos dos EUA, já que os americanos não detinham mais parte significativa da dívida brasileira e a maior parte das transações comerciais do Brasil era feita com a China.

Contudo, devido à crise econômica global, as exportações brasileiras foram interrompidas, e os bancos brasileiros viram sua liquidez desaparecer. Investidores internacionais, vítimas da falta de liquidez em outros mercados, retiraram abruptamente seus investimentos desse mercado. Para piorar ainda mais as coisas, os preços do petróleo e de outras commodities despencaram, na medida em que a China reduzia suas importações para dar conta de seus próprios problemas de liquidez e desenvolvimento. O real também se valorizou rapidamente, passando de R$ 1,52 para R$ 2,4 (por US$). As taxas de juros subiram para 20% ao ano. Em poucos meses apenas, o crescimento esperado do PIB havia sido reduzido de 5,5% para 2,5%.

O impacto disso sobre o mercado imobiliário foi grande. O medo da estagnação e a falta de acesso ao crédito obrigaram o consumidor a gastar menos. As vendas de uma grande construtora de imóveis residenciais caíram 25% em apenas algumas semanas. Além disso, os bancos deixaram de emprestar a longo prazo para o segmento de construção imobiliário, congelando muitos projetos pelo país afora. Em pouco tempo, os investidores estrangeiros com investimentos em bens imóveis deixaram o país, aumentando a volatilidade.

Rafael, que pensava em comprar uma motocicleta, agora não tem condições sequer de conseguir um financiamento para adquiri-la. Seus investimentos no Brasil estão se desvalorizando numa época em que os bancos, que eram seus clientes, deixaram de emprestar. Embora ele tenha identificado corretamente uma oportunidade de bilhões de dólares em um país em desenvolvimento, sua empresa se acha numa situação difícil atualmente em razão de choques externos nos mercados estrangeiros. A necessidade de moradias e o potencial desse mercado não desapareceram: entraram simplesmente em processo de espera por muitos anos. Fica uma pergunta: Rafael terá condições de sobreviver?

Este artigo é de autoria de Marta Auleda, Gerardo Benítez, José Gómez, Juan Martínez, e Aleix Pares, membros da Lauder Class de 2010.

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"Negócio arriscado: parecer de um empresário sobre o mercado imobiliário brasileiro." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [15 May, 2009]. Web. [19 September, 2021] <https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/negocio-arriscado-parecer-de-um-empresario-sobre-o-mercado-imobiliario-brasileiro/>

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