O sucesso da imobiliária Neinver mostra que nadar contra a corrente pode salvar sua empresa

Especializada em projetos para pronta entrega e produtos imobiliários não residenciais (superfícies comerciais e escritórios), a imobiliária Neinver é uma das únicas empresas espanholas que conseguiu driblar a crise por que passa o setor. A Espanha, juntamente com os EUA, é um dos países cujo mercado imobiliário sofreu maior ajuste depois da crise financeira internacional. Tanto os alugueis das casas quanto dos escritórios sofreram uma correção drástica na Espanha, o que provocou uma queda significativa da demanda. Com isso, criou-se um estoque de produtos, já que mais de um milhão de casas novas deixaram de ser vendidas. Os preços dos aluguéis caíram 50% no segmento de escritórios em grandes cidades como Madri e Barcelona.

Depois de anos de alta dos negócios residenciais, muitas empresas cresceram, tanto no que diz respeito às suas linhas de negócios, quanto em seus países de origem. Foi um crescimento extremamente rápido que levou essas empresas a se tornarem líderes no seu segmento, não só na Espanha, mas também em países iberoamericanos e no leste europeu, graças ao acesso ao crédito sem restrições e ao know-how adquirido depois de décadas de atividade no mercado nacional.

As incorporadoras imobiliárias engoliram outras empresas cujas dimensões, em alguns casos, eram maiores do que as do comprador. Elas adquiriam terrenos a preços recordes e elaboraram milhares de projetos de imóveis residenciais, ultrapassaram a marca de um milhão de metros quadrados de escritórios construídos, criando com isso os maiores shoppings da Europa. Dessa forma, por exemplo, a imobiliária Martinsa (de propriedade do ex-presidente do Real Madrid, Fernando Martín) adquiriu a construtora Fadesa dando origem a um grupo cujas ações passaram a ser cotadas na Bolsa de Madri. A empresa catalã Habitat adquiriu a divisão imobiliária de um grupo poderoso da Espanha, o Ferrovial. O Reyal Urbis criou uma divisão de hotéis, Rafael Hoteles, batizado com o nome do presidente Rafael Santamaría. Todas elas promoviam tipos variados de produtos: imóveis residenciais, shoppings, oficinas, lojas e fábricas.

Em meio a esse boom de fusões e aquisições, a Neinver nadava contra a corrente: “Quando nos anos 90 as pessoas começaram a construir shopping centers, preferimos nos diferenciar e construir outlets (shoppings especializados na venda de produtos de qualidade a preços baixos). Nos últimos anos, quando todos decidiriam internacionalizar suas operações, já estávamos há sete anos na Polônia”, observa Manuel Lagares, CEO da Neinver, empresa familiar onde trabalha há seis anos. Cabe a ele a direção geral de varejo, gestão de ativos [asset management], investimentos imobiliários, desenvolvimento de negócios e a divisão de marketing. Durante esse período, seu maior sucesso foi o lançamento e a gestão do fundo imobiliário Irus, especializado na compra e venda de imóveis na Europa. Anteriormente, havia ocupado cargos na administração do Estado, chegando a assumir, em 2000, a subsecretaria de Ciência e Tecnologia.

A prudência, que é a regra marcante da empresa, reflete seu caráter. O tempo mostrou que ela estava certa.

Um modelo muito particular

Os outlets são um produto extremamente atual, graças à ampla oferta de marcas famosas e de reputação oriundas do estoque de estações anteriores, o que permite sua comercialização a preços acessíveis. “Nossa proposta consiste em proporcionar uma plataforma de valor a nossos operadores para que possam vender seus produtos já fora de temporada. Para nós, o outlet é um serviço que atende às redes (de moda) e lhes permite dar vazão a seus estoques.” Além disso, a ampla carteira de estabelecimentos da Neinver — onze em cinco mercados: Polônia, Alemanha, Espanha, Portugal e Itália, sendo que a empresa é líder nos três primeiros — lhe permite trabalhar com os estoques acumulados de forma “global”, já que pode contratar seus serviços de outlets de vários países. “Começamos na Espanha, depois veio a Polônia em consequência da demanda de nossos próprios operadores, e também porque se trata de um mercado muito semelhante ao espanhol. Em seguida, entramos em Portugal, por sua proximidade geográfica; na Itália, por sua importância no setor no qual trabalhamos, que é o setor de moda. Nesse mesmo ano, já operávamos também na Alemanha”, diz o CEO da Neinver.

A atividade internacional da empresa não parece ter sido afetada pela crise, já que espera manter seu volume de faturamento no exercício de 2009 (os números finais só estarão disponíveis em fins de fevereiro ou março). Atualmente, a empresa prepara a incorporação de milhares de novos metros quadrados à sua carteira de ativos imobiliários. “No início de dezembro, começamos a ampliar um outlet em Portugal. Com isso, serão 14.000 metros quadrados a mais de superfície comercial bruta.” A esta segunda fase se somará um novo projeto que a imobiliária espanhola já prepara no sul de Portugal, especificamente na zona do Algarve, em fins de 2010. “Além disso, na Itália, temos outros projetos a serem concluídos nos próximos meses, e também uma ampliação, em terceira fase, de um outlet.”

O renomado International Council of Shopping Centers (ICSC), formado por 60.000 membros vinculados ao setor comercial e presente em mais de 80 países, acaba de incluir a Neinver no seu prestigioso ranking setorial como o segundo maior operador de outlets da Europa depois do fundo internacional Henderson. Isso se deu graças à sua liderança na maior parte dos mercados onde atua. No total, a imobiliária administra 348.200 metros quadrados de superfície bruta para aluguel (SBA) de espaços comerciais e 22.300 metros quadrados de outlets. “Nosso sucesso de gestão se deve à busca de oportunidades de melhora do nosso posicionamento em todos os mercados”, diz o CEO.

Mudança geral

Criada há quase quatro décadas, a Neinver pertence a um ramo da família Losantos del Campo, muito ligada ao setor imobiliário espanhol. José Maria Losantos del Campo criou, em 1969, a Neinver, especializada em outlets. Seu irmão Mario seguia pelo mesmo caminho com a Riofisa, imobiliária especializada em shoppings. Os dois legaram suas atividades imobiliárias a seus filhos. Mario Losantos Ucha, filho do já falecido Mario Losantos del Campo, prossegue, juntamente com suas irmãs Eva, Irene e Sara, muito ligado ao setor imobiliário através de várias sociedades e de veículos de investimentos mesmo depois da venda da Riofisa para a Colonial, uma das gigantes nascidas na época do boom.

A Neinver, por sua vez, já deu início à trajetória rumo à mudança de geração. Embora José Maria Losantos del Campo continue como presidente da empresa, seu filho, José Maria Losantos Santorromán, cedeu o posto de CEO a Manuel Lagares para ocupar um lugar mais importante na alta direção da empresa. “O fundador deu lugar a seu filho apostando na internacionalização e na profissionalização do órgão de direção”, observa Lagares, acrescentando que a Neinver continua a observar os critérios de empresa familiar, tais como “flexibilidade” e “rapidez nas decisões”. “A estratégia do grupo se mantém em toda a família Losantos”, garante.

Na administração da Neinver, destaca-se também Carmem Losantos Santorromán e sua irmã, Maria Pilar, no conselho da empresa. O compromisso da família Losantos fica evidente em sua política de financiamento. “Nosso crescimento se deu através de financiamento próprio. Não distribuímos dividendos porque reinvestimos nossos lucros”, garante o CEO. Assim, a imobiliária espanhola conseguiu driblar as restrições do crédito, escapando dos problemas financeiros que assolam o mercado imobiliário espanhol e que levou a maior parte dos bancos e caixas espanholas a limitar o acesso ao crédito, tanto de particulares quanto de empresas. “Cultivamos uma política de endividamento muito prudente durante todo o histórico da empresa. Os índices de endividamento nunca superam 50%”, observa.

Gerindo a crise

A queda no consumo não afetou de modo especial o conjunto de negócios da Neinver, que soube se adaptar às dificuldades enfrentadas por seus clientes. “Deparamos com redes de moda com problemas de vazão para sua oferta nos canais tradicionais de venda (lojas de rua e de shoppings). Elas percebem que, em nossos outlets, o volume de vendas de nossos clientes cresce acima dos dois dígitos.”

Outro fator básico que permite à empresa prosseguir suas atividades sem problemas é sua carteira de inquilinos, além de uma proposta diversificada. “Trabalhamos com taxas de ocupação plena (98%), porque nossos operadores são grandes marcas em relação aos pequenos operadores dos shoppings. Trabalhamos não só com moda, mas também com lojas de itens da moda para o lar e eletrodomésticos de pequeno porte. Trata-se de atividades complementares que nos mostram que o mercado está evoluindo, e isso sem perder a essência do outlet, que consiste na comercialização de produtos de qualidade da moda, porém fora de estação.”

No período de 2008-2010, a empresa investirá um total de 500 milhões de euros no setor comercial e criará 124.000 metros quadrados nos próximos 30 meses. “Em tempos de queda do consumo e de incertezas no volume de empregos, só vamos trabalhar com projetos que estejam localizados em locais especiais ou em ampliações dos centros existentes.” No âmbito dessa ambiciosa, porém comedida política de expansão, a Neinver planeja entrar em novos mercados, como França e Inglaterra, além de consolidar sua posição no mercado alemão. “Nos últimos anos, a fórmula do outlet tem dado excelentes resultados, e não descartamos a possibilidade de entrar na Inglaterra. Isso se daria através da compra de um centro já desenvolvido, uma vez que o Reino Unido é um mercado bastante maduro no que diz respeito a centros da moda. Portanto, é mais rentável a aquisição do que o desenvolvimento de uma superfície própria”, observa Lagares. Desse modo, a Neinver repetirá o modelo desenvolvido na Alemanha, onde comprou o maior centro de outlet do mercado, o Zweibrücken, de Frankfurt, onde já trabalha na quarta fase de ampliação.

Além de compras e ampliações, a Neinver já estuda projetos em novos mercados. “Em Paris, analisamos o início das atividades de dois projetos.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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"O sucesso da imobiliária Neinver mostra que nadar contra a corrente pode salvar sua empresa." Universia Knowledge@Wharton. The Wharton School, University of Pennsylvania, [27 January, 2010]. Web. [19 September, 2021] <https://www.knowledgeatwharton.com.br/article/o-sucesso-da-imobiliaria-neinver-mostra-que-nadar-contra-a-corrente-pode-salvar-sua-empresa/>

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