Onde fazer negócios

Dar atenção aos países onde é forte o crescimento da classe média — por exemplo, China ou Brasil. Concentrar-se principalmente no setor de moradia e varejo, e priorizar operações de longo prazo. Não tentar coisa alguma sem a participação de um parceiro local.

Esse era o consenso entre os incorporadores, investidores, especialistas em finanças e executivos em palestras proferidas em recente Fórum sobre Bens Imóveis em Mercados Emergentes da Wharton. Com a economia em queda e a demanda minguando nos EUA e na Europa Ocidental, não é de espantar que os investidores em bens imóveis se sintam, mais do que nunca antes, atraídos pelos mercados emergentes.

Nos EUA, por exemplo, a construção de novas casas está em baixa histórica — em dezembro, a queda foi de 2,7%, de acordo com a Bloomberg — sendo que as ações das construtoras caíram 76% desde o estouro da bolha de moradia. No início de janeiro, a empresa de pesquisas Reis informou que os espaços vagos nos shoppings haviam chegado ao patamar mais elevado dos últimos dez anos, e deverão aumentar à medida que mais lojas entrarem com pedido de falência e fecharem as portas depois de seis meses consecutivos de vendas em queda em 2008.

Hoje, a demanda irrefreável do consumidor e os elevados retornos antes garantidos pelos mercados em “hipercrescimento”, como os célebres BRICs — Brasil, Rússia, Índia e China — não são mais coisas com as quais se possam contar. Embora os participantes de painéis do fórum e os palestrantes convidados tenham admitido que os mercados individuais têm seu valor, é falsa, disseram, a hipótese do “descolamento” — a ideia de que os mercados emergentes sejam capazes de continuar crescendo a despeito de quaisquer grandes rupturas na economia americana.  Um dos participantes do fórum disse que a atual situação poderia ser mais bem descrita como “turboacoplamento”.

Ignatius Chithelen, sócio gerente da empresa de investimentos Banyan Tree Capital, de Nova York, ressaltou que entre 2003 e 2007, o índice da Standard & Poor’s cresceu 80%, e durante o mesmo período, o Índice dos Mercados Emergentes MSCI subiu cerca de 400%. “Hoje, o mercado americano está em baixa de 50%, ao passo que a baixa nos mercados emergentes varia de 60% a 70%. Isso não é descolamento […] Simplesmente quando o mercado americano sobe, ele sobe muito mais nos mercados emergentes; e quando desde, desce muito mais acentuadamente.”

Chithelen disse que a classificação BRIC foi criada para atender a objetivos de marketing. “Não podemos considerar esses mercados como se fossem uma entidade única. Cada um deles precisa ser analisado individualmente de acordo com seus fundamentos subjacentes.” Dentro dos BRICs, por exemplo, a China se destaca como “banqueira do mundo”, disse ele ao aludir aos US$ 4,4 trilhões de reservas do país, ao seu comércio, superávits de orçamento, bem como à sua capacidade para alocar grandes reservas em projetos de infraestrutura. “Hoje, a China é o país em posição mais confortável.”

Os BRICs estão ruindo?

Ao se destacar das demais como a economia que mais cresce no mundo, a China talvez seja o melhor exemplo do tipo de problema que os mercados emergentes deverão enfrentar futuramente. Longe de passar imune à crise em curso nos EUA, as exportações chinesas caíram drasticamente. Os cortes de postos de trabalho no setor de fabricação continuam a aumentar e já chegam perto de quatro milhões até agora. Em meados de janeiro, a Fitch Ratings anunciou que a economia chinesa fará um “pouso abrupto” em 2009 com crescimento estimado em 6%. (Para o governo chinês, uma taxa de crescimento abaixo de 8% já é recessão).

A incerteza econômica chegou ao setor imobiliário — principalmente ao segmento de moradia, onde a falta de confiança do consumidor já é perceptível. De acordo com a edição de 16 de janeiro do China Daily, os preços das casas deverão “ser pressionados fortemente para baixo”, com a desistência de qualquer aquisição por parte dos possíveis compradores. Ao mesmo tempo, o governo pediu às incorporadoras que baixassem os preços para estimular as vendas. As grandes incorporadoras estão reduzindo a área útil dos novos projetos — algumas chegam a cortar de 30% a 40% — para se proteger de novas reduções no volume de vendas.

Contudo, apesar de todas as dificuldades atuais, a China tem uma coisa que os diversos participantes do fórum consideram fundamental para a avaliação de investimentos nos mercados emergentes: sua enorme população de 1,4 bilhão de habitantes que, a longo prazo, estimulará a demanda de casas e de um varejo a preços razoáveis. “O crescimento do PIB seguirá na esteira da população”, disse Philip Mintz, diretor gerente da Warburg Pincus Ásia, em Hong Kong. A escolha de um mercado com perspectivas de crescimento de longo prazo, bem como a escolha da classe correta de ativos pode dar uma “sensação de descolamento, disse Mintz, porque o investimento é impulsionado por tendências macroeconômicas, e não pelas forças atuais de mercado”.

A Warburg Pincus lançou recentemente um fundo de US$ 1,5 bilhão com 75% dos ativos voltados para o mercado asiático. Desse total, 60% está centrado na China, onde a Warbug Pincus investiu em ativos já existentes e estáveis com nível de alavancagem entre 40% a 50%. Também começou negócios do zero. “Não poderíamos fazer isso nos EUA”, disse Mintz. “Os EUA não são um mercado em crescimento.”

Sam Zell, presidente do Equity Group Investments e Equity International, que discursou no painel principal do encontro, ressaltou esse ponto ao dar seu parecer sobre vários mercados emergentes. Quando lhe perguntaram por que ele se interessaria em investir em mercados emergentes como Egito ou México, e não nos EUA ou na Europa, Zell respondeu: “Por causa da demanda.” Quando o mundo começar a se recuperar da barafunda econômica atual, disse, as pessoas vão querer satisfazer primeiramente suas necessidades básicas como, por exemplo, moradia. Esse não é o caso de mercados como o do EUA, Japão e Europa Ocidental, que “procuram apenas recorrer à alavancagem”.

Embora o crescimento nos mercados emergentes tenha desacelerado consideravelmente “de 100% para 60%, ainda assim é 60% de crescimento em relação a zero”.

Brasil: tudo ou nada

Além de projetos de construção de casas a preços razoáveis no Cairo e no México, a Equity International tem investido de forma expressiva no Brasil, que para Zell é uma oportunidade bastante sólida de investimento. Assim como o México, o Brasil subsidia hipotecas de baixa renda, portanto o acesso do consumidor ao financiamento ficou em grande parte imune ao que se passava nos mercados. O país também conta com “recursos naturais ilimitados”. Diferentemente do México, há no Brasil um conjunto expressivo de executivos capazes de ajudar os investidores externos a obter escala em suas operações. Do lado do varejo, Zell disse que as vendas das lojas cresceram 12% em relação ao ano passado nos shoppings de propriedade do grupo — o que representa um forte contraste com os recentes números dos EUA. “Se analisarmos todos os fatos, veremos que não há outro lugar do mundo melhor do que o Brasil.”

De acordo com Tom Shapiro, presidente e fundador da GoldenTree InSite Partners, companhia de investimentos imobiliários de Nova York, no Brasil não se observa o desgaste encontrado em outros mercados. As hipotecas respondem por apenas 2% do PIB no Brasil, observou, ante 65% nos EUA e 74% no Reino Unido, portanto os consumidores não estão sentindo os efeitos da contração do crédito. A demanda está elevada, e diferentemente de outros mercados onde a especulação cresceu muito, ali não houve excessos. Shapiro disse que, no caso da sua empresa, de 40% a 50% dos apartamentos de um determinado edifício são vendidos em duas semanas. Recentemente, a Golden Tree vendeu 70% das unidades de um prédio de escritórios em São Paulo em apenas 10 dias.

No Brasil, as compras de bens imóveis exigem entrada de 15% em dinheiro e 1% de liquidação do principal mensalmente. Se a crise financeira tiver um impacto mais abrangente, disse Shapiro, o crescimento do mercado poderá desacelerar entre os proprietários de casas de classe média, que não recebem subsídio do governo para financiar sua hipoteca.

Índia e Rússia à espera

A Índia, com mais de um bilhão de habitantes e com uma classe média em rápido crescimento, deve estar no topo das preferências de investimentos de todos os investidores, porém Zell e outros participantes do fórum ressaltaram alguns inconvenientes — especificamente, a corrupção generalizada e processos formais obscuros que impedem qualquer progresso real. “Na Índia, a burocracia é inacreditável”, disse Zell. “Tentamos várias vezes passar por ela, mas nunca chegamos à parte alguma.” Por enquanto, disse, o potencial de investimento no país talvez não possa ser concretizado. Além disso, acrescentou, não se sabe ao certo o que um incorporador externo poderia levar para o mercado. “É preciso buscar oportunidades não atendidas”, porque é dessa forma que se agrega valor a qualquer mercado.

No caso dos projetos de incorporação, os participantes disseram que é imprescindível a existência de um sócio local, bem como de uma equipe in loco — embora essa necessidade talvez seja mais acentuada ainda na Índia e em mercados onde a falta de infraestrutura impede o fácil acesso de estrangeiros aos canteiros de obras. Nesses casos, é imperativo que se visitem os canteiros pessoalmente. “Você precisa ver os ativos da Índia”, disse Richard Johnson, CEO da Standard Chartered-Istihmar Real Estate Fund Management de Cingapura. “Tem de ver o que eles construíram.” O acompanhamento das obras nem sempre ocorre conforme os padrões ocidentais, disse. “Já estive em apartamentos em que faltavam os três degraus da porta da frente.”

A Rússia também merece menção honrosa como destino de investimentos. O país tem reservas enormes de petróleo e consumidores cada vez mais abonados. Mark Weiss, presidente do JER Investors Trust, que possui fundos de private equity na Rússia e na Geórgia, observou que a incorporação imobiliária na Rússia não acompanhou a evolução de sua crescente classe média. Ele mencionou a existência de lojas semelhantes às da Ikea, que visitou fora de Moscou, e que tinham “100 caixas registradoras, todas elas com filas de até 10 pessoas”. Com esse tipo de oportunidade, é de se imaginar que haja um potencial tremendo para o crescimento do varejo. O problema, disse ele, é o financiamento. “Fazemos projetos de incorporação […] e a primeira coisa a que se recorre durante uma crise financeira é ao financiamento de contratos de incorporação […] Não há concessão de empréstimos atualmente na Rússia.”

Contudo, o que impede realmente muitos investidores de investir na Rússia e em muitos outros mercados, disse Zell, é a crescente corrupção. “Na Rússia, eles simplesmente roubam sua empresa”, disse ao relatar uma história sobre uma empresa que fora tomada pelas autoridades fiscais do país deixando seu dono, um estrangeiro, sem acesso algum a recursos jurídicos. “Uma coisa é você trocar o crescimento pelo estado de direito; outra é você trocar o crescimento pela cleptomania.”

Barreiras comuns

A corrupção e a falta de transparência tiveram destaque na lista de razões para se evitar determinados mercados. “A vida é curta demais” e nada impede que façamos muitas mais em outro lugar, disse Eyal Ofer, presidente da Ofer Global Holdings de Mônaco, que tem investimentos em países do leste europeu. Diferentemente da Rússia, disse, os países onde ele investe são “sociedades civis em que as velhas leis européias foram retomadas”.

Outro grande obstáculo é a burocracia. O Vietnã, por exemplo, está há algum tempo na pauta de interesse dos investidores do setor imobiliário, mas apesar do seu enorme potencial, “o país fica totalmente travado por causa da burocracia”, disse Ofer.

Para Zell, a questão principal é a capacidade de obter escala. A África, por exemplo, com exceção do Egito e da África do Sul, tem grande potencial de desenvolvimento, “mas não há infraestrutura e nem profissionais a recrutar [… A distância atrapalha os negócios. Além disso, é preciso treinar a mão-de-obra local para que o negócio seja conduzido de maneira eficaz”.

Embora haja diversos mercados atraentes ainda não explorados, atualmente há muito o que fazer nos mercados abertos à atividade de incorporação e que o respaldem, como China e Brasil. “Quem vai querer investir onde não é bem-vindo?” indagou Zell. “Não vejo motivo para investir em um mercado, a menos que perceba que há nele um retorno muito bom que compense a complexidade e o esforço do investimento.”

Citando a Universia Knowledge@Wharton

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